物业管理企业财务管理规定
财政部
物业管理企业财务管理规定
1998年3月12日，中华人民共和国财政部
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，结合物业管理企业的特点及其管理要求，制定本规定。
除本规定另有规定外，物业管理企业执行《施工、房地产开发企业财务制度》。
第二条 本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业（以下简称企业），包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业；有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。
其他行业独立核算的物业管理企业也适用本规定。
第二章 代管基金
第三条 代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。
房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。
共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。
第四条 代管基金作为企业长期负债管理。
代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。
代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。
第五条 企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房和共用设施设备，应当设立备查帐簿单独进行实物管理，并按照国家法律、法规的规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用（如租赁费、承包费等）。
管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。
商业用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的经营用房。
第六条 企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位维修基金；企业支付的共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用设施设备维修基金。
第三章 成本和费用
第七条 企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本、费用。
第八条 企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。
直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。
直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。
间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。
第九条 企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本。
第十条 企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或者管理费用。
第十一条 企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。
第十二条 企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的0．3％…0．5％计提坏帐准备金，计入管理费用。
企业发生的坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回已核销的坏帐，增加坏帐准备金。
不计提坏帐准备金的企业，发生的坏帐损失，计入管理费用。收回已核销的坏帐，冲减管理费用。
第四章 营业收入及利润
第十三条 营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。
第十四条 主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。
物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。
物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
第十五条 企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。
物业大修收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。
企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。
第十六条 企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。
第十七条 补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。
第十八条 营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。
主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。
营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。
其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。
第十九条 其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。
商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。
第二十条 其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。
企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。
企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。
第五章 附 则
第二十一条 本规定自1998年1月1日起施行。
第二十二条 本规定由财政部负责解释和修订。
云南省外商投资企业劳动管理暂行规定
云南省人民政府
云南省外商投资企业劳动管理暂行规定
云南省人民政府
第一章 总 则
第一条 为了保障和维护外商投资企业和职工的合法权益，改善外商投资企业的外部环境和劳动管理，促进我省经济发展，根据国家有关法律、法规的规定，结合我省实际情况，特制定本规定。
第二条 本规定适用于设立在云南省行政区域内的外商投资企业（含外商投资企业分支机构）及其该企业的中方职工。
第三条 外商投资企业劳动管理的职能部门是各级政府的劳动行政部门，负责本规定的贯彻实施。
第四条 外商投资企业可根据生产经营需要自行确定机构设置、人员编制、用人计划及工资分配方案，送当地劳动部门备案。
第二章 职工的招聘录用和培训
第五条 外商投资企业招聘职工，应本着先城镇后农村，先本地后外地，先本省后外省的原则。
凡从农村和外地招聘的职工，不办理迁移户粮关系。
外商投资企业应制定招工计划（包括招聘条件、工种、人数、时间、地点、被招聘人员待遇等内容）。在所在县（市、区）内招 用的，可直接向县（市、区）劳动部门申请办理录用手续；跨县（市、区）或跨省招用的，须先向地区或省级劳动部门申办有关手续后，到所在县（市、区
）劳动部门办理录用手续。各级劳动部门应根据实际情况做好协调和服务工作，并及时办理有关招聘录用手续。
第六条 外商投资企业招聘在职职工，应聘职工所在单位应予以支持，除国家规定不允许流动的人员外，原单位应分别情况准予其辞职、调动、借调或借聘，并办理相应手续，其工龄连续计算。如有争议，当事人可向当地劳动争议仲裁委员会申请仲裁。招聘在职职工应参照第五条办理
有关招聘录用手续。
第七条 外商投资企业不得聘用未满十六周岁的未成年人及国家规定不准招收的人员。
第八条 外商投资企业对被录用的职工，可根据需要规定三至六个月的试用期或培训期。应采取各种方式加强对职工的培训，所需培训经费按国家和省的有关规定列支。
第三章 劳动合同的订立、变更、终止和解除
第九条 外商投资企业招聘职工，双方必须订立劳动合同。
订立劳动合同必须遵守国家的法律、法规和政策的规定，遵循平等自愿和协商一致的原则，以书面形式明确双方的责任、权利和义务。
劳动合同依法订立后，即具有法律约束力，双方必须严格履行。任何单位和个人不得非法干预。
第十条 劳动合同一般应具备以下主要条款：
（一）合同期限（包括试用期或培训期）；
（二）担任的工种，调换工种的条件；
（三）生产或工作应达到的技术质量或应当完成的任务标准、数量、规格；
（四）生产、工作的条件；
（五）劳动报酬及支付日期、支付方式；
（六）劳动保险、福利待遇和劳动安全卫生条件；
（七）劳动纪律；
（八）违反劳动合同时应承担的责任；
（九）双方认为需要约定的其他事项。
第十一条 劳动合同期限届满后，由于生产、工作的需要，经双方协商同意可以续订合同。
第十二条 一方需变更劳动合同，应征得另一方同意，签订书面变更协议，报原合同鉴证机关备案。变更协议未达成前，原劳动合同仍然有效。
属外商投资企业董事会决定并报原审批机关批准转产、调整生产（或工作）任务的，合同双方协商变更合同的相关内容。
第十三条 有下列情况之一的，允许外商投资企业（甲方）通知职工（乙方）解除劳动合同：
（一）在试用期或培训期内，发现劳动合同制制工不符合录用条件的，或经过试用、培训不合格的；
（二）职工患非职业病或非因工负伤，医疗期满后仍不能从事原工作的；
（三）外商投资企业因转产、调整生产任务或改进生产条件而富余的职工；
（四）破产企业处于法定清算期间需要裁减职工的；
（五）职工被批准前往境外（含香港、澳门、台湾，下同）定居或探亲出境逾期不归的。
第十四条 有下列情况之一的，允许中方职工（乙方）解除劳动合同：
（一）经劳动鉴证确认，外商投资企业不履行劳动合同，侵害职工合法权益的；
（二）经劳动部门确认，企业劳动安全、卫生条件不符合合同规定，损害职工健康安全的；
（三）经企业同意，报考中等以上专业学校并被录取或应征入伍的；
解除劳动合同，应通知本企业工会。
第十五条 外商投资企业的职工因劳动教养和被判型的，其劳动俣同自行解除。
第十六条 宣告破产的外商投资企业，职工与其签订的劳动合同自行解除。
第十七条 劳动合同制职工有下列情况之一的，甲方不得解除劳动合同：
（一）劳动合同期限未满，又不符合第十三、十五、十六条规定的；
（二）职工患非职业病或非因工负伤，在医疗期内的；
（三）职工患职业病或因工负伤未愈，或已治愈但经劳动鉴定委员会确认部分丧失劳动能力的；
（四）女职工在孕期、产假和哺乳期内的；
（五）职工经批准前往国外尚在规定期限内的；
（六）国家法律、法规、政策规定不许解除劳动合同的。
第十八条 外商投资企业辞退职工和职工辞职，均必须提前一个月向对方提出，方可按劳动合同规定，采用书面形式办理解除劳动合同手续。
第十九条 外商投资企业发生合并，分立、转让时，由合并、分立、转让后的企业承担履行原劳动合同的义务，或重新签订劳动合同。
第二十条 外商投资企业招聘经原单位出资培训的在职职工，应按原单位规定补偿培训费；职工经企业培训后，按本规定第十三条（五）项、第十四条（三）项规定解除劳动合同的，应补偿培训费（应征入伍除外）。补偿数额由双方协商，最高不得超过原单位或企业实际支付的培训费
。实际支付的培训费所含项目由双方在劳动合同书中共同商定。
第二十一条 对合同期满后不再续订合同或按第十三条（三）、（四）项解除劳动合同的职工，根据其来源按下列规定安置：
（一）属中方合营者委派的，由中方合营者或其主管部门负责安置；
（二）属招聘后从其他单位辞职的，如原单位需要的可由原单位接收，原单位不需要的可在当地劳务市场参加调剂或自谋职业，或到户籍所在地登记待业；
（三）属向其他单位借调、借聘的，由原单位接收安置；
（四）属从农村招用的，仍回农村；
（五）属从省外聘用的，仍回原地；
（六）属在省内城镇待业人员中公开招聘或其他情况的，到原户籍所在地登记待业。
第四章 在职中方职工工资待遇和劳动保险福利
第二十二条 外商投资企业可自行编制工资总额计划，自主确定工资分配及奖励、津贴标准，抄送当地劳动部门及开户银行备案。
第二十三条 外商投资企业的中方职工月最低实得工资（不含奖励工资及加班工资）暂定为150元，以后由省劳动厅根据物价、效益等因素的变化情况及时调整并公布。
第二十四条 中方高级管理人员的实得工资，由董事会确定。
第二十五条 外商投资企业在停产期间应发给职工停工工资，其标准不得低于职工本人前三个月正常生产（工作）的平均实得工资的70％。
第二十六条 外商投资企业职工在职期间的保险福利待遇，可比照国营企业合同制职工的有关规定执行。企业认为难以确定的，经商本企业工会提出初步意见后，送当地劳动部门协助核定后执行。保险福利费从企业成本费中列支。
第二十七条 对劳动合同期满后不再续订合同的职工，外商投资企业应按职工在本企业的工作年限发给相应的生活补助费：
十年以内的，每满一年发给本人月平均工资的100％（月平均工资按解除劳动合同前三个月的平均实得工资计算，下同）；
十年以上的，从第十一年起，每满一年发给本人月平均工资的150％；
满六个月不满一年的，按满一年计算。
第二十八条 按规定第十三条（二）、（三）、（四）和第十四条（一）、（二）项解除劳动合同的，外商投资企业应按第二十七条规定支付生活补助费；劳动合同规定须支付赔偿费的，还应按照规定支付。
第二十九条 外商投资企业超过劳动合同规定的时间发放职工工资的，从超过规定的第六日起，每日按工资数额的1％赔偿职工损失。
第三十条 对于按照本规定第十三条（二）项解除劳动合同的职工，除发给生活补助费外，还应发给相当于本人三至六个月实得工资的医疗补助费。
按照第十五条规定自行解除劳动合同的，以及自行离职的，不发给生活补助费。
第三十一条 外商投资企业按照有关规定宣布解散时，对于职工因工负伤或患职业病经医院证明进行冶疗、疗养的和医疗终结经劳动鉴定委员会确认为完全或部分丧失劳动能力的，应根据具体情况，按当地劳动行政部门的有关规定，一次支付所需的生活及劳动保险费用。
第三十二条 外商投资企业应建立职工退休养老和待业社会保险制度。企业和职工应按照规定向当地社会保险机构和劳动就业服务机构分别交纳或领取退休养老金和待业保险金。有关标准仍按一九八七年十二月二十四日省人民政府批准发布的《云南省外商投资企业职工保险福利待遇办
法（试行）》执行。经董事会决定，也可提高标准，但不列入成本，可在企业交纳所得税后利润中或企业提取的劳动保险和福利费用中列支。
第三十三条 外商投资企业按照所在地人民政府的规定，支付中方职工住房补助基金。住房补助基金留在企业，作为建造或购置中方职工住房的补贴费用。
第三十四条 外商投资企业职工享有国家的法定节假日、公休假日和计划生育、女职工生育等带薪假期。
第五章 奖 惩
第三十五条 外商投资企业对于做出优异成绩的职工，可分别情况给予不同的荣誉奖励或物质奖励，也可以报请政府有关部门，授予先进生产（工作）者、劳动模范等荣誉称号，并享受相应的各项待遇。
第三十六条 外商投资企业对于违反企业规章制度和劳动纪律，造成一定后果的职工，可根据情节轻重，分别给予批评教育或不同程度的纪律处分，经济罚款，直至开除。
企业处分职工时，须征求企业工会组织的意见，听取被处分职工要人申辩，由正、副总经理作出决定。
第六章 职业安全卫生和劳动争议
第三十七条 外商投资企业必须严格执行国家有关劳动保护的法律、法规，保障职工在劳动中的安全和健康，所需劳动保护措施经费，参照国家对国营企业的规定办理。
第三十八条 一切新建、改建和扩建的外商投资企业，凡生产过程中有危险作业和生产有毒、有害物质的，劳动安全卫生设施必须与主体工程同时设计、同时施工，经劳动部门检查合格后，方可投产。
第三十九条 外商投资企业发生职工因工伤亡、严重职业中毒、职业伤害事故时，必须按照我国的有关规定，及时报告企业主管部门、所在地区劳动部门及工会组织，并接受他们对事故的检查和处理。
第四十条 外商投资企业与职工之间发生的劳动争议，由所在地劳动争议仲裁机构根据有关规定进行仲裁处理。
第七章 附 则
第四十一条 外商投资企业须按有关规定进行劳动工资统计，并按要求向所在地劳动部门报送劳动工资统计报表。
第四十二条 外商投资企业职工的档案按照以下规定管理：
（一）属在职职工被外商投资企业招聘的，原档案由企业所在县（区、市）劳动部门管理，并交纳一定的管理费；
（二）外商投资企业对所招聘的职工，应建立劳动工资档案，以记录其在该企业的工龄、工资、奖惩及社会统筹保险金的交纳等方面情况。此档案可由企业自行管理，也可交企业所在地县（区、市）劳动部门管理；
（三）从外商投资企业转移到全民或集体所有制单位工作的，以上档案可随其转移至接收单位的档案管理部门。接收单位可根据其档案材料，比照本企业同类人员的实际情况，确定其相应的工资标准。
第四十三条 凡违反本规定的，劳动部门有权会同有关部门责令其限期改正。
第四十四条 本规定由云南省劳动厅负责解释。
第四十五条 本规定自发布之日起施行。过去本省的有关规定凡与本规定相抵触的以本规定为准。
1992年7月23日
