中国银行关于印发两个房地产贷款管理办法的通知
中国银行
中国银行关于印发两个房地产贷款管理办法的通知
中国银行
各省、自治区、直辖市分行，计划单列市、经济特区分行，沈阳市、长春市、哈尔滨
市、南京市、武汉市、广州市、成都市、西安市、杭州市、济南、浦东分行，总行信
贷业务部、营业部：
为规范各类房地产信贷管理，现将总行制定的《中国银行房地产开发贷款管理办法》(试行)和《中国银行个人住房贷款管理实施细则》(试行)印发各行，请组织信贷人员认真学习，严格遵照执行。在试行过程中，如遇到问题请及时向总行反映，以便修改和完善。
第一章 总则
第一条 为支持我国商品房开发和经营，加强对房地产贷款的管理，保障贷款人和借款人的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》和《商业银行自营住房贷款管理暂行规定》等有关法规，特制定本
办法。
第二条 各类房地产开发贷款的发放，必须符合国家产业政策、信贷政策，遵循《贷款通则》规定的效益性、安全性、流动性原则。
第三条 本办法适用于中国银行国内分支机构(港澳分支机构除外)发放的各类开发性房地产贷款。
第二章 贷款对象和用途
第四条 贷款对象。经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理部门注册登记，并取得企业法人营业执照及由行业主管部门核发的房地产开发企业资质证书的各类房地产开发企业。
第五条 贷款用途。用于支持房地产开发企业从事住房开发、商业用房开发、房地产土地开发和配套设施建设所需的资金。
第三章 贷款种类和条件
第六条 贷款种类。房地产开发贷款的种类主要包括住房开发贷款、商业用房开发贷款、其他房地产开发贷款。
(一)住房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房的贷款。
(二)商业用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售，主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。
(三)其他房地产开发贷款，是指住房、商业用房开发贷款以外的土地开发和楼宇装饰、修缮等房地产贷款。
第七条 贷款条件。申请房地产开发贷款，借款人应具备以下条件：
(一)符合本办法中第四条规定的贷款对象条件；
(二)具有健全的经营管理机构和合格的领导班子，以及严格的经营管理制度；
(三)企业信用和财务状况良好，确有偿还贷款本息的能力；
(四)在中国银行开立基本结算账户或一般存款账户，并在中国银行办理结算业务；
(五)已取得贷款项目的土地使用权，且土地使用权终止时间长于贷款终止时间；
(六)已取得贷款项目规划投资许可证、建设许可证、开工许可证、内外销房屋许可证，并完成各项立项手续，且全部立项文件完整、真实、有效；
(七)贷款项目申报用途与其功能相符，并能够有效地满足当地房地产市场的需求；
(八)贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定。工程预算投资总额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要；
(九)具有一定比例的自有资金(一般应达到项目预算投资总额的30%)，并能够在银行贷款之前投入项目建设；
(十)将财产抵(质)押给中国银行或落实中国银行可接受的还本付息连带责任保证；
(十一)落实中国银行规定的其他贷款条件。
第八条 借款人应向中国银行提交下列文件、证明和材料：
(一)借款申请书。其主要内容包括：借款项目名称、金额、用途、期限、用款计划和还款来源等。
(二)借款人营业执照、章程、资质证书副本和资信证明材料。
(三)经有权部门或会计(审计)事务所核准的近三年及最近一个月的财务报表。
(四)贷款项目开发方案或可行性研究报告。
(五)开发项目立项文件、工程设计和批准文件。
(六)土地使用权使用证书、土地使用权转让合同和施工合同。
(七)企业董事会或相应决策机构关于借款和抵(质)押、担保的决议和授权书。
(八)开发项目资金落实文件。
(九)开发项目的现金流量预测表及销售和预售对象、销售价格和计划。
(十)抵(质)押财产(有价证券除外)的资产评估报告书、鉴定书、保险单和抵(质)押物清单、权属证明、抵(质)押人同意抵(质)押的承诺函。
(十一)还款保证人的资信证明材料。
(十二)贷款人要求提供的其他证明文件和材料。
第四章 贷款期限和利率
第九条 贷款期限。
(一)住房开发贷款，最长不超过三年(含三年)；
(二)商业用房开发贷款，最长不超过五年(含五年)；
(三)其他房地产开发贷款，最长不超过五年(含五年)。
第十条 贷款利率。人民币住房开发贷款、商业用房开发贷款、其他房地产开发贷款和安居工程贷款的利率，均执行中国人民银行公布的有关贷款利率；外币住房开发贷款、商业用房开发贷款和其他房地产开发贷款的利率均执行中国银行公布的外汇贷款利率。
第五章 贷款担保与保险
第十一条 申请房地产开发贷款的借款人，应在签订借款合同之前提供贷款人认可的财产抵(质)押或第三方不可撤销的连带责任担保。
第十二条 借款人提供的抵(质)押物，应当符合《中华人民共和国担保法》第三十四条、第三十七条及第七十五条的规定，以房地产作抵押的，还应符合中华人民共和国建设部《城市房地产抵押管理办法》的规定。
第十三条 借贷双方商议采取质押方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同。凡《中华人民共和国担保法》规定需要办理登记的，应当办理登记手续；贷款人认为需要公证的，借款人(或质押人)应当办理公证手续。
第十四条 用于抵(质)押的财产，需要估价的可以由贷款行进行评估，也可委托贷款人认可的资产评估机构进行评估。抵押贷款金额不得超过抵(质)押物价值的70%；以土地使用权作抵押的，抵押合同有效期限应长于贷款期限，确定抵押期限时应以土地使用权出让合同的使用年限减去?
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第十五条 抵(质)押期间，借款人未经贷款人同意，不得转移、变卖或再次抵(质)押已被抵(质)押的财产，对质押的有价证券如发生遗失，未经质押权人核实同意，不得以任何理由挂失。
第十六条 借贷双方商定采取保证方式的，借款人应提供贷款人认可的第三方保证人。第三方保证人提供的保证为不可撤销的承担连带责任的全额有效担保。借款人、保证人和贷款人之间应签订保证合同。
第十七条 借款人和保证人发生隶属关系、性质、名称、地址等变更时，应提前30天通知贷款人，并与贷款人重新签订借款合同修正文本和贷款保证合同文本。
第十八条 房地产开发贷款抵(质)押物品的评估登记费和借款合同公证费均由借款人负担；贷款人可以向借款人一次性收取质押和保管物品的保管费。
第十九条 申请开发贷款的借款人，应在借款合同签订前按贷款人指定的保险种类到保险公司办理保险。保险期限不得短于借款期限，投保金额不得低于贷款本息金额，保险单不得有任何有损贷款人权益的限制条件，并应当明确贷款人为该保险的第一受益人。办理保险所需的一切费用
由借款人负担。
第二十条 在保险期间，保险单交由贷款人执管。在保险有效期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险。如保险中断，贷款人有权代为投保，一切费用由借款人负担。
第六章 贷款审批与发放
第二十一条 借款人申请房地产开发贷款，必须填写书面申请，并向贷款银行提交本办法第八条规定的各项文件、资料。
第二十二条 借款人提出借款申请和提供符合规定的有关文件、资料后，贷款人应按贷款审批程序进行审批，并在规定的期限内及时对借款人做出答复。
第二十三条 借款申请批准后，借款人应及时与贷款银行签订借款合同和办理用款手续。凡逾期未签订借款合同和办理用款手续的，原对借款申请的批准可被撤销或视为失效。
第二十四条 经贷款人核准的用款计划，应包括在借款合同中。贷款人应按照合同和核定的用款计划发放贷款。借款人需要调整用款计划时，应在调整计划前15个工作日内向贷款人书面提出，经贷款人审查同意后，方可调整用款计划。
第二十五条 按照国家有关规定，房地产开发贷款项目的自有资金比例一般为30%，国家安居工程贷款项目的自有资金比例为60%，借款人必须按照规定比例及时足额地将自有资金存入贷款银行，或投入项目前期工程使用。借款人自有资金没有足额到位的，贷款人不予批准贷款。
第七章 贷款使用与偿还
第二十六条 借款人必须按合同规定使用贷款。借款人违反借款合同规定的条款，贷款人有权停止贷款和提前收回部分或全部贷款。对不按合同规定用途使用贷款的部分，按中国人民银行的有关规定计收或加收利息。
第二十七条 借款人如不按借款合同规定的用款计划用款或提前归还贷款，应按借贷双方约定的承担费率向贷款人支付承担费用。
第二十八条 借款人必须在贷款银行开立基本结算户或一般存款户。除经贷款人同意外，借款人的各项资金往来均须通过基本结算户或一般存款户办理。如违反规定，贷款人有权停止贷款或收回贷款，并对挪用贷款部分加罚利息。
第二十九条 贷款人对借款人投入贷款项目的自有资金有权实行监督管理。借款人投入项目的自有资金和银行信贷资金必须专款专用。借款人挪用或擅自改变资金用途，贷款人有权收回贷款和加罚利息。
第三十条 借款人须按合同规定的还款方式与期限归还贷款本息。借款人不能按照合同规定的期限偿还贷款本金，应提前30个工作日向贷款人申请展期。展期申请经贷款人审查批准后，借贷双方应签订展期协议。并办理延长抵(质)押登记、保险的手续。展期协议经抵(质)押人、保证人
书面认可后生效。
第三十一条 贷款到期未还或未批准展期的部分，按中国人民银行的有关规定计收或加收利息，并可直接从其存款账户中扣收或用其抵(质)押物清偿。采用第三方担保的应通知保证人代为偿还。如担保方不履行担保责任，贷款人可直接从其存款账户中扣收或通过法律手段维护自身的权
益。
第八章 贷款管理与考核
第三十二条 贷款人要加强对房地产开发贷款的管理，严格按照规定程序做好贷前调查、贷时审查、贷后检查和贷款回收与总结工作。
第三十三条 贷款发放以后，贷款人要经常检查贷款是否按合同规定用途使用，是否达到预期的经济效益。同时要检查贷款抵(质)押物品有无变化，检查借款人的财务经济状况和第三方保证人的偿债能力。
第三十四条 在借款合同有效期内，借款人应当接受贷款人的监督管理，定期向贷款人报送有关贷款项目建设和销售进度情况，提供企业财务计划、会计报表及其他有关资料，为贷款人定期检查了解贷款项目施工生产或项目经营管理情况、监督其资金使用提供便利条件。
第三十五条 贷款人要建立和完善贷款质量考核制度，对不良贷款按规定进行分类、登记、考核、催收和核销。在全面推行贷款风险分类法之前，目前主要考核贷款逾期率、贷款呆滞率、贷款呆账率、贷款收息率。
第九章 附则
第三十六条 房地产开发贷款的借款合同、保证合同和抵(质)押合同均应包括内容详尽、表述明确的法律条款。
第三十七条 本办法由总行负责解释、修订。各省、自治区、直辖市、计划单列市、经济特区分行，可根据本办法制定实施细则，并报总行备案。
第三十八条 本办法自颁布之日起执行。
第一章 总则
第一条 为促进我国住房消费的发展，规范中国银行个人住房贷款管理，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、《商业银行自营住房贷款管理暂行规定》、《商业银行政策性住房信贷业务管理暂行规定》和
《个人住房贷款管理办法》，制定本实施细则。
第二条 本实施细则所称个人住房贷款，是指贷款人向借款人发放的用于购买住房的贷款。个人住房贷款可分为自营性住房贷款和委托住房贷款(原称政策性住房贷款)。
本实施细则所称自营性住房贷款，是指贷款人用银行自有资金向借款人发放的用于购买住房的贷款。
本实施细则所称委托住房贷款，是指贷款人受房改资金管理机构委托，用住房公积金等房改资金向借款人发放用于购买普通自用住房的贷款。
第三条 本实施细则适用于中国银行国内分支机构(港澳分支机构除外)的住房信贷业务。
第二章 贷款对象及条件
第四条 贷款对象。个人住房贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。
第五条 个人住房贷款申请人必须同时具备下列条件：
(一)具有城镇常住户口或有效居留身份。
(二)具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。
(三)具有购买住房的合同或协议。购买外销住房的合同或协议必须办理公证。
(四)不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为住房的首期付款；享受购房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款。
(五)有中国银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人。
(六)贷款人规定的其他条件。
第三章 贷款申请与审批
第六条 自营性住房贷款的申请与审批。申请银行自营性住房贷款，借款人应直接向房地产信贷业务部门提出借款申请。房地产信贷业务部门在收到借款申请及符合要求的资料之日起，应在三周内向借款人正式答复。贷款人按照规定的审批程序进行审查批准。
第七条 委托住房贷款的申请和审批。委托住房贷款由借款人向房改资金管理机构提出贷款申请，房改资金管理机构对贷款进行初审。初审合格后，房改资金管理机构将贷款资料移送受托银行调查。受托银行对购买行为的合法性、担保条件、偿还能力等方面提出调查意见，交房改资金
管理机构复审，房改资金管理机构根据受托银行的意见审批贷款，并与受托银行签订委托合同，签发委托贷款通知。受托银行与借款人办理有关手续。
第八条 个人住房组合贷款的申请和审批。个人住房组合贷款是委托住房贷款和银行自营性住房贷款的结合，即当借款人申请的房改资金管理机构委托银行提供的委托住房贷款不足以购买住房时，银行用自有资金发放自营性住房贷款，以解决借款人购买住房所需的资金。委托贷款和自
营贷款按照各自审批程序分别办理。
第九条 借款人申请个人住房贷款必须提供以下资料：
(一)具有法律效力的身份证件(指居民身份证、户口簿或其他有效居留证件)。
(二)有关借款人家庭稳定经济收入的证明或纳税证明、银行对账单或银行储蓄簿的原件及复印件。如已付款，应提供购房价款30%以上的付款证明原件及复印件。
(三)符合规定的购买住房合同、意向书、协议或其他批准文件。
(四)拟办抵押、质押、保证或保险的材料，如权属证明、评估报告、有处分权人同意抵(质)押的证明、有权部门出具的抵押估价证明、保证人同意提供担保的书面文件和保证人的资格证明及财务资料、保险单或保险合同等。
(五)申请委托住房贷款的，需持有住房公积金管理部门出具已缴纳公积金的证明材料。
(六)贷款人要求提供的其他证明文件或资料。
第十条 贷款人要重点审查借款申请的如下内容：
(一)借款人的身份和资格；
(二)借款人提供资料的真实性及合法性等；
(三)贷款用途；
(四)借款人的偿还能力；
(五)借款人的担保和保险情况。
第十一条 房地产信贷业务部门负责对借款申请进行调查和初审，对调查材料和初审报告的真实性和准确性负责。信贷管理部门负责对房地产信贷业务部门报送的贷款调查和初审意见进行复审，提出贷款审批意见。
第十二条 个人住房贷款批准后，房地产信贷业务部门应尽快通知借款人签署借款合同，办理用款、抵押、公证、保险等手续，缴付各有关费用。经审查不合格的个人住房贷款申请材料应尽快退还申请人。
第十三条 在办理贷款手续时，为保证有关资料和贷款手续的合法性，可委托律师事务所代办有关贷款手续和承办有关法律事宜。主要法律事宜包括：抵押房产的合法性验证、借款人身份及收入资料验证、抵押借款合同审核、抵押登记查验、贷款催收等。
第四章 贷款条件的确定
第十四条 贷款币种。自营性住房贷款可以使用人民币和外币，使用外币的贷款对象应是有较高经济收入及有外汇还款来源的华侨、港澳同胞、外企工作人员等，且有可靠的担保。
第十五条 贷款数额。住房贷款的数额不得大于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值，同时不得超过贷款行规定的最高限额。使用委托住房贷款购买住房的，贷款额度不得超过借款家庭成员退休年龄内所缴纳住房公积金数额的2倍。
第十六条 贷款期限。贷款人在确定贷款期限时要综合考虑借款人的经济收入状况、保证或抵(质)押物状况、保险公司状况等因素合理确定贷款期限。人民币贷款期限最长不超过20年，外币贷款期限最长不超过5年。
第十七条 贷款利率。自营性住房贷款利率和委托住房贷款利率均执行中国人民银行的规定利率。用银行外币资金发放的个人住房贷款，执行中国银行公布的相应档次贷款利率。
(一)用信贷资金发放的人民币个人住房贷款利率，按中国人民银行法定贷款利率(不含浮动)减档执行，即贷款期限为1年期以下(含1年)的，执行半年以下(含半年)法定贷款利率；期限为1～3年(含3年)的，执行6个月至1年期(含1年)法定贷款利率；期限为3～5年(含5年)的，执行1～3年?
?含3年)法定贷款利率；期限为5～10年(含10年)的，执行3～5年(含5年)法定贷款利率；期限为10年以上的，在3～5年(含5年)法定贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过5%。
(二)用住房公积金发放的个人住房贷款利率在3个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷款期限为1～3年(含3年)的，加1.8个百分点；贷款期限为3～5年(含5年)的，加2.16个百分点；贷款期限为5～10年(含10年)的，加2.34个百分点；贷款期限为10～15年(含15年)的，加2.88个百分?
悖淮钇谙尬?5～ 20年(含20年)的，加3.42个百分点。
第十八条 个人住房贷款期限在1年以内(含1年)的，执行贷款合同约定的利率，遇法定利率调整时不分段计息。贷款期限在1年以上的，如遇法定利率调整，则于下年初开始作出相应调整。
第十九条 担保方式。贷款行要根据具体情况选择个人住房贷款的担保方式，可以是：
(一)以借款人或第三者(包括法人和自然人)的财产作质押。
(二)以借款人或第三者(包括法人和自然人)的财产作抵押，包括用本贷款购买的住房作抵押。
(三)第三方连带责任保证。
(四)保证结合物的担保。借款人提供的抵押或质押物价值不足贷款金额部分可以另加第三方连带责任保证。
(五)借款人购买综合信用保险。
第五章 抵押
第二十条 采取抵押担保方式的，借贷双方要签订书面抵押合同。抵押物应当符合《中华人民共和国担保法》第三十四条和第三十七条的规定。
第二十一条 借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。以购买现成房地产或以现有房地产作抵押的，抵押人和抵押权人应向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记手续；以购买预售房产作抵押的应办理抵押登记备案。有关抵押物的产权证
明和他项权益证由贷款人执管。
第二十二条 抵押贷款期间，抵押物由抵押人占管。抵押合同应规定借款人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受贷款人的监督检查。抵押人未经中国银行书面同意，不得擅自改变抵押物的结构，不得将抵押物变卖、赠予、出
租或以其他方式处置抵押物。
第二十三条 凡已办理抵押登记备案而抵押关系尚未终止的，借款人必须在房屋竣工验收合格后尽快办妥房屋产权证书，并及时补办抵押登记。
第二十四条 抵押物发生继承、遗赠的，继承人和受遗赠人必须提供有关法律文件并与贷款人签订有关补充文件，承担原合同一切未履行的责任。
第二十五条 抵押合同自抵押物登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。
第六章 质押
第二十六条 采取质押方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同。《中华人民共和国担保法》规定需办理登记的，应当办理登记手续。质押合同的有关内容，应按照《中华人民共和国担保法》第六十五条的规定执行。质押合同的生效日期按照《中华人民共和国担保法》第六十四
条或第七十六条至第七十九条的规定执行。质押合同至借款人还清全部贷款本息时终止。
第二十七条 对设定的质物，在质押期届满之前，贷款人不得擅自处分，质押期间，质物如造成损坏、遗失，贷款人应承担责任并赔偿损失。
第二十八条 以有价证券作质押的，在质押期内，有价证券到期时，可以选择以下处理方式：
(一)借款人与贷款人共同兑现，并偿还贷款或转换为储蓄存单继续用于质押；
(二)借款人用贷款人认可的等额有价证券替换到期的有价证券。
第七章 保证
第二十九条 采取保证方式的，保证人和债权人必须签订由保证人承担连带责任的书面保证合同。保证人发生变更时，必须按照规定办理变更担保手续，未经贷款人同意，原保证合同不得撤销。
第三十条 保证期应延续到借款合同规定的贷款到期日之后两年。
第三十一条 保证人是法人的，必须有代为偿还全部贷款本息的能力，且在贷款行开立存款账户。保证人是自然人的，应当有稳定的经济来源，具有足够的代偿能力，在银行存有一定的保证金，不从事冒险行业和高风险活动。
第三十二条 借款合同变更时应按《中华人民共和国担保法》的规定处理有关事项。
第八章 保险
第三十三条 贷款行可与拟定的保险公司商议代理开办个人购房贷款保险事宜，并签订代理保险协议。
第三十四条 以房产作为抵押的，借款人须在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关房屋保险手续。借款人必须在中国银行指定的保险公司按指定的险种为抵押物办妥保险手续，保险金额不得低于抵押贷款额，投保期应长于贷款期，同时必须以贷款人作为抵押物保险的第一受
益人。抵押期内，保险单正本由贷款人保管。
第三十五条 抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险。为防止保险中断，借款合同应规定，贷款人可以代替借款人办理保险，保险费用由借款人承担，保险权益属贷款人；在保险期内，如发生保险责任范围以外的因借款人过错的毁损，由借款人负全部责任。
第三十六条 借款人购买综合信用险作为担保的，保险受益人应是贷款人，并由贷款人保管保险合同。办理综合信用后，借款人未能按期偿还贷款本息时由保险人代为偿还。
第九章 用款与还款
第三十七条 借款申请获得批准后，贷款人应通知借款人在指定的时间到贷款行办理有关个人住房贷款用款手续，并在贷款银行开立存款账户。
第三十八条 用款。使用贷款行资金购买住房的，借款人与贷款人在办妥抵押登记或抵押登记备案后五个工作日内，贷款人应将借款合同项下的贷款一次或分次划至售房单位在贷款行开立的专用账户，由贷款人监管使用。对于使用房改资金发放的委托住房贷款购买住房的，要由贷款人
按照合同规定的时间以转账方式将资金从房改资金管理机构划转到售房单位在贷款银行开立的账户。
第三十九条 还款。还款方式和还本付息计划应在借款合同中规定。贷款期限在1年以内(含1年)的，到期一次偿清贷款本息。贷款期限在1年以上的，借款人应按月并自使用贷款后第二个月开始偿付贷款本息。偿还贷款本息的方式可选择月均还款法和累进还款法等方式：
(一)月均还款法。
还款期数
贷款本金×月利率×（1＋月利率）
每月等额还款额＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
还款期数
（1＋月利率） －1
(二)累进还款法。贷款期限内，逐年或每隔几年递增偿还额，但某年最高偿还额与某年最低偿还额的差不得超过最低偿还额的1倍，每年内各月均以相等的偿还额归还贷款本息。选择累进还款法应作为一项优惠条件使用。
第四十条 借款人应出具授权书，授权中国银行可于约定的还款日主动从借款人在本行开立的存款账户中扣收。如采取单位代扣还贷，可以签订委托代扣协议。
第四十一条 提前还款。借款人在抵押贷款合同生效一年后，若有足够的资金来源，可以提前部分或全部还款，但必须在还款前向贷款人提交书面申请，此外，借款人还应按提前偿还金额和适用利率向贷款人缴付相当期限的利息作为承担费补偿。
第四十二条 逾期贷款的处理。借款人逾期的，贷款人应根据实际逾期金额和实际逾期天数按照中国人民银行规定的逾期贷款利率收取利息。如借款人连续三个月或累计六期未能按期如数还款的，贷款人应向担保人追偿或处分抵押物，清偿全部贷款本息。
第十章 借款合同的变更和终止
第四十三条 借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。涉及第三方担保的，变更条款还应征得第三方担保人同意。第四十四条借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。
第四十五条 保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。
第四十六条 借款人在清偿了个人住房贷款全部本息及相关的费用后，借贷双方应到原抵押登记部门办理抵押注销登记手续，抵(质)押物产权证明和保险单返还抵押人或出质人，借款合同即告终止。
第十一章 抵押物或质物的处分
第四十七条 借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款人有权依照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质物。
第四十八条 处分抵押物或质物，其价款不足以偿还贷款本息的，贷款人有权向债务人追偿；其价款超过应偿还部分，贷款人应退还抵押人或出质人。
第四十九条 抵(质)押合同可规定在贷款人处分抵押物或质物时借款人有权要求借款人完成相关手续并承担费用。
第十二章 违约责任
第五十条 借款合同和担保合同发生纠纷时，借贷双方应及时协商解决，协商不成的，可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第五十一条 借款人必须严格履行借款合同规定的条款，如发生下列情况之一者均构成违约行为，贷款人有权追究借款人的违约责任：
(一)借款人未按借款合同规定的日期和金额偿还贷款本息；
(二)借款人未经贷款人书面同意，擅自变卖、舍弃、赠予、出租或以其他方式处置抵(质)押物及权益；
(三)借款人提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失；
(四)借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款；
(五)借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查；
(六)借款人与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议；
(七)借款人死亡而无继承人或遗赠人，被刑事拘留、监禁而无代理人；
(八)继承人或遗赠人拒绝履行原合同一切未履行的义务；
(九)保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息，质物明显减少或贬值影响贷款实现质权，而借款人未按要求落实新保证或新抵押(质押)。
第五十二条 针对借款人在贷款期间可能发生任何上述违约事件，贷款人应在借款合同中约定采取以下任何一项或多项措施：
(一)要求限期纠正违约行为；
(二)按照中国人民银行的规定计收或加收利息；
(三)收回部分或全部贷款本息，包括有权直接从抵押人的账户中扣收；
(四)向保证人追偿；
(五)依法或依据相关的规定处分抵(质)押物；
(六)向人民法院提起诉讼。
第十三章 附则
第五十三条 开展本细则第二条规定范围以外的其他个人住房贷款，包括居民修缮房屋、自建普通住房等，可参照本办法执行。
第五十四条 个人住房贷款办理过程中所发生的抵押登记费、保险费、合同公证费、鉴证费、评估费、印花税等有关税费由借款人承担。
第五十五条 本细则由总行负责解释和修改。
第五十六条 本细则自颁布之日起施行。
1998年5月21日
“罪 名” 研 究
楼杰科
刑法分则是规定何种行为为犯罪，应该处以何种刑罚以及处多少刑量的体系。它是刑法总则的具体化，是对具体犯罪构成要件的规定。行为符合分则条文的规定，必然是犯罪，行为人就应当负刑事责任，接受刑罚的惩罚。一条关于罪的规定的经典分则条文一般包括罪状和法定刑。罪状是对具体犯罪构成特征的描述，法定刑则是罪犯应受的刑种和刑度。在1997年刑法典（以下简称新刑法）中除个别条款具有“…….，为…罪。”表述外，绝大多数条文基本上没有规定出具体的罪名。罪名是对罪状的简化、概括、抽象，但又能恰当好处的表明行为的基本情况。因此，罪名的文字概括就必定是对罪状文字表述中的关键词的绝对中和。故而，罪名中就无法直接的表明法定刑，但是刑罚的动用是根据犯罪行为实现的。并且在刑法分则中，任何一个具体的罪名都有与之对应的法定刑。那么，罪名的确定就意味着法定刑选择范围的确定。虽然我国新刑法中没有明确规定具体的罪名，但是在1997年12月9日最高人民法院审判委员会第951次会议上通过了《关于执行确定罪名的规定》。这样就为在司法实践中统一认定罪名提供了现实的规定，也为刑法理论研究提供了权威的资料对象。
一、 罪名简释
罪名，顾名思义，罪之名也，即犯罪的名称，就像人的名字一样，具有表意的作用。对某种犯罪规定罪名并不能凭空臆造，它应该具备特定的对象，这个对象就是罪状。罪名的确定是建立在罪状的基础上的。罪状是刑法分则包含罪刑关系的条文对具体犯罪及其构成要件的描述。因此，罪状相对而言是具体的，详明的，也就是直观的。罪名则不同，罪名用少量的文字来提炼罪状，尽可能的简练但不失准确性。它不是直观化的，容易使我们望文生义。由此可见，罪名实际上就是简化、概括、抽象后的罪状。在内容上，罪状是对具体犯罪构成要件或特征的描述，而罪名是对罪状的文字表述中的关键词的绝对中和，因此，罪名的最终归结点仍然是具体的犯罪构成，所以罪名和罪状没有本质的区别。由此推断，从罪名的文字组成上，我们就能确定这种行为区别于其他行为的根本特征。如挪用公款罪和挪用资金罪，从文字上我们即可知道，两种犯罪的行为方式相同都为“挪用”，主要的不同在于犯罪的对象。前者是公款，后者则是资金。因此在法律上尤其在刑法中区分公款和资金的属性就能区别两种犯罪的客体性质。与对象对应的关系面是行为人，作为他的对象的公款和资金的法律属性中就包含着这种关系。对于一个非公务人员非法动用的国家所有的货币，就没有公款的法律属性，同样，对于一个本公司职工非法占用的他人或其他单位的货币，也没有资金的法律属性。如果罪名和罪状之间不存在着这样的关系，那么罪名就没有了区分功能。简单的从罪状到罪名的过程不是全部，关键还在于从罪名回归罪状。
如前所述，罪名和罪状在本质内容上没有差别，都是对具体犯罪构成要件的概括或描述。只是罪名对具体犯罪构成的概括比罪状对具体犯罪构成的描述更简练。犯罪构成是指依照刑法的规定，决定某一具体行为的社会危害性及其程度，而为该行为构成犯罪或成立犯罪所必须具备的一切主观要件和客观要件的有机统一。从定义中可知，犯罪构成由主观要件和客观要件组成。与犯罪构成要件不同，它是从整体上来讲的，而犯罪构成要件是从个体上来讲的，因此犯罪构成要件就是犯罪构成的具体要素和条件。罪名就是对这些要件的排列组合——抽取最能够表明具体犯罪的行为特征的要件进行逻辑上的文字组合。由于犯罪构成在总体上分为主观要件和客观要件；在一般上分为主体、主观方面、客体、客观方面；在具体上，各罪又可能具有其他具体的要件，如时间、手段、地点、特定对象等。因此，在罪名的确定上，原则上各个要件都有成为罪名成分的可能性，而事实上这是不现实的。同时，罪名本身也呈现出层次性，因为在哪个层次上选择要件直接决定着罪名的类。类罪名、种罪名以及具体罪名的分类就是这种情况。基于这些原因，罪名在文字结构上就表现出不同的特点，这也正是值得我们研究的地方。
根据犯罪客体层次的不同，可以将罪名分为类罪名、种罪名和具体罪名。犯罪客体按照犯罪行为侵害社会关系的范围大小，可以分为一般客体、同类客体和直接客体。类罪名是某类犯罪的名称，它是对同类客体而言的，也就说犯罪侵害的客体在一般的意义上是属于同一范围的。我国刑法按此将犯罪分为十大类，分别为（1）、危害国家安全罪；（2）、危害公共安全罪；（3）、破坏社会主义市场经济秩序罪；（4）、侵犯公民人身权利、民主权利罪；（5）、侵犯财产罪；（6）、妨害社会管理秩序罪；（7）、危害国防利益罪；（8）、贪污贿赂罪；（9）、渎职罪；（10）、军人违反职责罪。具体罪名是各个具体犯罪的名称，犯罪侵害具体的直接客体就属于具体犯罪的范畴。刑法分则的每一条文至少可以确定出一个具体的罪名，有的还有好几个。《关于执行确定罪名的规定》中规定了410余个具体罪名。我们平时所说的某人犯了什么罪，就是在这个意义上使用的。种罪名是介于类罪名和具体罪名之间的一种罪名。新刑法在破坏社会主义市场经济秩序罪和妨害社会管理罪下面有设了好几节，概括出好几个种罪名。就客体而言，种罪名中体现的客体不能认为是直接客体，而类似于同类客体，但范围又小于法定的同类客体。鉴于此，为了容易区分，就暂用“种客体”界定（理论上它仍旧是同类客体）。按照犯罪构成的具体内容，可以将依此确定的罪名分为选择罪名、单一罪名、概括罪名。确定这样的罪名是在具体的范围内选择罪名成分的，因此时间、地点、手段、方式、工具、特定对象的不同都可以使罪名不同。这一点尤其表现在选择罪名上，如拐卖妇女、儿童罪就可以根据对象的不同分解为拐卖妇女罪和拐卖儿童罪；再如走私、贩卖、运输、制造毒品罪根据行为不同可以分解为走私毒品罪、贩卖毒品罪、运输毒品罪、制造毒品罪；还有就是根据对象加行为，如非法制造、买卖、运输、邮寄、储存枪支、弹药、爆炸物罪可以分解成“5^3=15”种罪名。与此相比，单一罪名则显得简单，唯一的行为或者唯一的对象，可以说它是绝对确定的。而概括罪名则是，虽然在表现上具有不同的行为手段、方式以及利用不同的工具，但实质仍旧是一种概括的行为。因此概括罪名不能分解，在使用上也是唯一的。可见，这种分类法具有实践的特点，即具体案件具体适用。将罪名按照一定的标准进行分类，目的不仅仅在于分类本身，更主要的是分类可以使我们更加理解、把握各罪的特征和性质，从而能更好的作用于实践。
二、罪名的结构分析
罪名的结构分析，在这里主要的指分析罪名的文字构成，而不涉及内容。谈及文字就不得不说词性与语法。因此这里的分析就是语词分析。一般而言，在语言上，我们把不同的词语的常见词性归纳为如下几种：名词、动词、副词、形容词、介词、连词等。但词性可能具有不固定性，即是说某词语的词性可能有好几种，在不同的场合，其词性是不一样的。因此确定词性就应该根据具体的语境。由于词性一般地影响着该词的意思，所以判断一词的词性就很有必要。语法是句子的构成结构，它是正确理解句子的基本前提。一般我们将句子中的成分区分为：主语、谓语、宾语、补语、状语、定语等。对于词语而言，句子就是词语的具体语境，确定该词的词性就必须明确它在该句中的位子或者作用。反过来讲，某词的词性确定也就能判断出该词在句子中可能成分。因为词性一般与词语在句子中的成分对应，如名词一般作主语或宾语，动词一般作谓语，形容词一般作定语，副词、介词和名词组合一般作补语或状语。一个经典的句子包括主、谓、宾。至于其他成分都是在不同程度的限定、说明、解释它们。当然这是就单句而言，然而由于复句是由多个单句组成的，因此实际上具有等同的效果。罪名相对简单，有的是某个词语，有的是词组，有的则是残缺的句子，因此分析罪名的结构，运用一般的语词分析方法就足够矣。
在《关于执行确定罪名的规定》的所有罪名中，在词性上，动词的使用将近100%，名词的使用也在90%以上，其他的各种词性也占相当的比例；在语法上，谓语将近100%，宾语80%以上，主语不多，其他成分也有一部分。很明显，在罪名的确定上，使用动词和名词（绝大多数是宾语）是绝对的。相应地，谓语和宾语自然就多。这或许是因为犯罪首先是种行为，而行为的最好文字表述就是使用动词；其次，犯罪是种危害社会的行为，也就是犯罪行为具有指向，作为宾语的名词最能体现这一点；再次，罪名是具体犯罪构成要件的绝对概括，因此需要其他成分体现犯罪的时间、手段、地点等等。下面就以语法为主，词性为辅将罪名的结构分为如下几类：
1、动（谓）宾结构。即只有动词和作为宾语的名词组成的形式。这类结构在所有的罪名中是最多见的。新刑法规定的十大类罪中就有危害国家安全罪、危害公共安全、破坏社会主义市场经济秩序罪、侵犯公民人身权利、民主权利罪、侵犯财产罪、妨害社会管理秩序罪、危害国防利益罪等七大类属于这类结构。在破坏社会主义市场经济秩序罪和妨害社会管理秩序罪下的种罪名绝大多数亦是这种结构。如侵犯知识产权罪、扰乱市场秩序罪、危害税收征管罪、破坏金融管理秩序罪、生产、销售伪劣商品罪、妨害对公司、企业的管理秩序罪；扰乱公共秩序罪、妨害司法罪、妨害国（边）境罪、妨害文物管理罪、破坏环境资源保护罪、走私、贩卖、运输、制造毒品罪、组织、强迫、引诱、容留、介绍卖淫罪、制造、贩卖、传播淫秽物品罪。在410余个具体罪名中那就更多了。
这种结构按照动词（谓语）和宾语的个数不同，还可以分成若干小类。（1）、单谓语单宾语结构：背叛国家罪、分裂国家罪、颠覆国家政权罪、走私假币罪等等；（2）、单谓语多宾语结构：劫持船只、汽车罪、抢劫枪支、弹药、爆炸物罪、伪造公司、企业、事业单位、人民团体印章罪等等；（3）多谓语单宾语结构：生产、销售伪劣商品罪、组织、领导、参加恐怖组织罪、走私、贩卖、运输、制造毒品罪等等；（4）、多谓语多宾语结构：窝藏、转移、隐瞒毒品、毒赃罪等等。另外有一些特殊的结构，如复合结构：组织他人偷越国（边）境罪，组织是整体的谓语，他人偷越国境是整体的宾语，而这个宾语又有主谓结构的句子组成；倒置结构：传染病菌种、毒种扩散罪，如果按照常规表达应该为扩散传染病菌种、毒种罪；牵连结构：欺诈发行股票、债券罪，欺诈是手段行为，发行则是目的行为，两种行为发生牵连；复合加倒置结构：妨害传染病防治罪。这些结构或多或少的与前些结构有相合的部分，或者说一定程度上可以相应的归入前些结构。
2、动词结构。只有动词组成的形式，是动词结构。罪名中单由动词组成的并不多见，十大类罪名中贪污受贿罪和渎职罪和破坏社会主义市场经济秩序罪中的走私罪可归入这类结构。依据动词个数也可以分为单动词结构和多动词结构。单动词结构如放火罪、决水罪、爆炸罪、投毒罪，这些实际上体现了犯罪的手段、工具；叛逃罪、间谍罪、投敌叛变罪、虐待罪、遗弃罪等则是对行为方式的绝对抽象。多动词结构如组织越狱罪、暴动劫狱罪、聚众淫乱罪等，动词和动词之间表现出牵连性。组织的目的是越狱，暴动的目的是劫狱，聚众是为了淫乱，因此组织、暴动、聚众都是手段，具有牵连性；而窝藏、包庇罪中的窝藏和包庇则是两种并列的行为，没有牵连关系。
3、状谓结构。罪名成分由状语和谓语组成的形式，是状谓结构。状语一般有副词构成，介词加名词也可以作状语。这些状语一般体现着具体犯罪构成要件中的罪过、时间、地点、手段、工具、目的等以及引证罪状的特点。因此可以区分为（1）、罪过状谓结构：过失决水罪、过失投毒罪、故意伤害罪等；（2）、时空状谓结构如战时临阵脱逃罪、战时自伤罪、战时造谣惑众罪等；（3）手段（方法）状谓结构：金融诈骗罪中的所有罪名，合同诈骗罪等；（4）评价性状谓结构：非法狩猎罪、非法采矿罪、非法行医罪、破坏性采矿罪、非法集会、游行、示威罪、非法拘禁罪、非法经营罪等，这些罪的显著特点是具有“非法”的限定，就是说狩猎、采矿、行医、集会、游行、示威、经营等行为本身并不是犯罪，只有当这些行为首先违反其他法律、法规时，才可能成立犯罪；（5）、目的状谓结构如为亲友非法牟利罪。
4、状谓宾结构。这种结构实际是动宾结构与状谓结构的合成体，因此它具有前两种的特点。为了论述的方便，不再以谓语和宾语的个数分类，而是借鉴状谓结构的分类法。（1）、评价性状谓宾结构：非法持有、私藏枪支、弹药罪、非法出租、出借枪支罪、非法买卖核材料罪、违规制造、销售枪支罪、擅自金融机构罪、违法发放贷款罪等等；（2）、手段（方法）状谓宾结构：用帐外客户资金非法拆借、发放贷款罪、以危险方法危害公共安全罪等；（3）、罪过状谓宾结构：故意泄露国家秘密罪、故意提供不合格武器装备、军事设施罪、过失毁坏文物罪、故意杀人罪等等；（4）、时空状谓宾结构：战时拒不救治伤病军人罪、战时残害居民、掠夺居民财物罪、战时违抗命令罪、战时拒绝军事征用罪等等；（5）、目的状谓宾结构：为境外窃取、刺探、收买、非法提供国家秘密、情报罪、为境外窃取、刺探、收买、非法提供军事秘密罪等。
5、其他结构。上述结构在罪名中是比较多见的，还有些结构在罪名并不多见，但确实存在。如（1）、主谓结构：如单位受贿罪、单位行贿罪、军人叛逃罪等；（2）、主谓宾结构：十大类罪名之一的军人违反职责罪就是这种结构，中介组织人员提供虚假证明文件罪、金融工作人员购买假币、以假币换取货币罪等；（3）、谓补结构：暴力取证罪、刑讯逼供罪、商检失职罪等；（4）、主谓宾补结构：中介组织人员出具证明文件重大失实罪等；（5）、倒置的宾谓补结构：动植物检疫失职罪、环境监管失职罪、传染病防治失职罪等；（6）、宾语结构：伪证罪；（7）、谓宾补结构：组织、利用会道门、邪教组织、利用迷信致人死亡罪；（8）、名补结构：重大飞行事故罪、交通肇事罪、重大责任事故罪、消防责任罪等等。
罪名结构经过分类，有助于我们更好的理解、把握具体犯罪的特征，比如在罪名中有主语的，这些主语所表示的就是这一犯罪的主体，并且是特殊的主体；再如罪名中具有评价性副词的，如非法、擅自，那么行为首先必须违反特定的法律和法规；又如在罪名中有罪过副词的，它就表明了该犯罪的主观方面，并且如果具有“过失”字样的罪名，一定还有与其相对应的“故意”的该犯罪，这就是就轻明重的道理；还有某些罪名虽然没有直接使用“故意”或“过失”，但由于某词的特殊含义就已经表明了罪过，如“事故”、“肇事”，出现这样的词就说明该罪的主观方面为过失。总之，罪名具有表意的作用，因此通过罪名的结构分析可以更好地理解罪之特性。
