大连市人民政府关于印发大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法的通知
辽宁省大连市人民政府
大连市人民政府关于印发大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法的通知
大政发 [2010] 70号
各区、市、县人民政府，各先导区管委会，市政府各委办局、各直属机构，各有关单位：
现将《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
二〇一〇年十一月二十三日
大连市房屋建筑工程竣工验收备案
管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为规范全市房屋建筑工程的竣工验收备案工作，加强与其配套的基础设施和公共服务设施的建设管理，保障居民的合法权益，保证工程质量及城市环境，根据《中华人民共和国建筑法》，国务院《建设工程质量管理条例》、《物业管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》，住房和城乡建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 凡在本市行政区域内新建、扩建、改建的各类房屋建筑工程竣工验收备案工作，必须遵守本办法。
第三条 本办法所称基础设施是指与房屋建筑工程配套的供水、供电、供热、燃气、消防、道路、桥梁、路灯、排水、环卫、绿化、挡土墙、电视、电信、邮政等设施；公共服务设施是指教育、社区服务、物业管理等设施。
第四条 大连市城乡建设委员会是全市房屋建筑工程竣工验收备案的行政主管部门，其所属的建设工程质量监督机构负责全市的房屋建筑工程竣工验收备案管理，并具体负责中山区、西岗区、沙河口区房屋建筑工程竣工验收备案工作，其他区市县、先导区建设行政主管部门所属的工程质量监督机构负责本行政区域房屋建筑工程竣工验收备案工作。规划、消防、环保、供水、供电、供热、燃气、市政、电视、电信、邮政、教育、民政、物业等有关单位和其行业主管部门，根据工程情况，按照各自职责，依法做好竣工验收管理工作。
第二章 竣工验收
第五条 房屋建筑工程竣工验收工作由建设单位负责组织实施，工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。
第六条 房屋建筑工程符合下列要求方可进行竣工验收：
（一）完成工程设计和合同约定的各项内容。
（二）施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。
（三）对于委托监理的工程项目，监理单位在工程完工后对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。
（四）勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。
（五）有完整的技术档案和施工管理资料（包含主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告）。
（六）建设单位已按合同约定支付工程款，并已交纳城市基础设施配套费等各项规费。
（七）有施工单位签署的工程质量保修书。
（八）城乡规划行政主管部门对工程项目的位置、使用性质、开发强度等是否符合规划条件进行了核实，并出具核实证明。
（九）环保部门出具了认可文件或者准许使用文件；公安消防部门对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程出具了验收合格的证明文件。
（十）自来水公司、供热单位、燃气公司对相应的供水、供热、燃气系统进行了检查验收，并出具同意接收文件。
（十一）电业局对供电系统进行了检查验收，并出具验收合格证明。
（十二）市政工程质量监督机构对道路、桥梁、路灯、污水、雨水、绿化、挡土墙等工程进行了质量监督。在市政设施管理机构对排水系统已接通城市管网和市环境卫生管理机构对化粪池、垃圾收集设施、废物箱等进行了检查验收，并出具验收合格文件后，市政工程质量监督机构按相关规定对房屋建筑工程配套的基础设施办理了竣工验收备案手续。
（十三）广播电视台、通信管理局或其委托的专业部门对有线电视网络、电信基础设施进行了检查验收，并出具同意接收文件。
（十四）邮政部门对信报箱的设置是否符合要求进行了检查验收，并出具认可文件。
（十五）建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构和其他有关部门责令整改的问题全部整改完毕。
第七条 工程竣工验收应当按下列程序进行：
（一）工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。
（二）建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案。
（三）建设单位应当在工程竣工验收前7个工作日内将验收时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该房屋建筑工程的工程质量监督机构，并根据工程建设实际情况，书面通知教育、民政、物业行政主管部门等与公共服务设施有关的部门参加竣工验收。
（四）建设单位组织工程竣工验收，应按下列程序进行：
1.建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节中执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况。
2.审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料。
3.实地查验工程质量。
4.对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面做出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见。参与工程验收的建设、勘察、设计、施工、监理等各方不能形成一致意见时，应当协商提出解决的方法，待意见一致后，重新组织工程竣工验收。
第八条 工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告。工程竣工验收报告主要包括工程概况，建设单位执行基本建设程序情况，对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价，工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式，工程竣工验收意见等内容。工程竣工验收报告还应附有下列文件：
（一）建筑工程施工许可证。
（二）施工图设计文件审查意见。
（三）本办法第六条（二）、（三）、（四）、（八）、（九）、（十）、（十一）、（十二）、（十三）、（十四）项规定的文件；
（四）验收组人员签署的工程竣工验收意见。
（五）施工单位签署的工程质量保修书。
（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。
第九条 负责监督该房屋建筑工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、程序等是否符合有关规定进行监督；教育、民政、物业行政主管部门等对相应公共服务设施的使用功能进行检查。发现有违反建设工程质量管理规定行为的，由工程质量监督机构责令改正，并要求建设单位重新组织工程竣工验收。
第十条 工程未经竣工验收或验收不合格的，不得交付使用。
第十一条 对包含若干个子单位工程的单位工程，当其子单位工程具备独立使用功能且符合竣工验收条件时，可对子单位工程进行竣工验收。
第十二条 分期建设的住宅小区项目，可以实行分期竣工验收、分期交付使用。但必须保证按照规划设计要求应予配建的公共服务设施先期设计、先期施工、先期验收、先期交付使用，其中包括：幼儿园、社区管理用房、物业用房等。
第三章 配套设施移交
第十三条 建设单位应当在工程竣工验收合格后10个工作日内完成配套设施移交手续，接收单位应当及时配合接收。建设单位应当依法承担配套设施移交后的保修责任。
第十四条 建设单位将红线内道路（非市政道路）、桥梁、路灯、排水、环卫、绿化、挡土墙、消防、邮政等设施移交给物业公司管理，由物业公司出具同意接收文件；将红线内的道路与市政道路连接后，移交给市政设施管理机构管理，如果红线内含有市政道路，一并移交，由市政设施管理机构出具同意接收文件。
第十五条 建设单位将幼儿园移交给项目所在区市县、先导区教育主管部门，由区市县、先导区教育主管部门出具同意接收文件。
第十六条 建设单位将社区管理用房移交给项目所在区市县、先导区民政主管部门，由民政主管部门出具同意接收文件。
第十七条 建设单位将物业管理用房和属于业主所有的公共停车泊位移交给全体业主，由物业公司代为接收，并出具同意接收文件。
第四章 竣工验收备案
第十八条 建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，到工程所在地的工程质量监督机构办理竣工验收备案手续。
第十九条 工程质量监督机构应当在工程竣工验收合格之日起5日内，完成工程质量监督报告。
第二十条 工程未经竣工验收或验收不合格的，不得办理竣工验收备案手续。
第二十一条 包含若干个子单位工程的单位工程，其所有子单位工程都经竣工验收合格后，方可办理竣工验收备案手续。
第二十二条 建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件和相关材料：
（一）工程竣工验收备案表。
（二）工程竣工验收报告，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件和备案部门认为需要提供的有关资料。
（三）法律、行政法规和本办法规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。
（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件。
（五）自来水公司、供热单位、燃气公司出具的同意接收文件。
（六）电业局出具的验收合格证明。
（七）道路、桥梁、路灯、排水、垃圾用房（箱）、绿化、挡土墙等市政工程竣工验收备案手续。
（八）广播电视台、通信管理局或其委托的专业部门对有线电视网络、电信基础设施出具的同意接收文件。
（九）邮政部门对信报箱的设置出具的认可文件。
（十）区市县、先导区教育主管部门对幼儿园出具的同意接收文件。
（十一）区市县、先导区民政主管部门对社区管理用房出具的同意接收文件。
（十二）物业公司对红线内道路（非市政道路）、桥梁、路灯、排水、环卫、绿化、挡土墙、信报箱和物业管理用房、属于业主所有的公共停车泊位等出具的同意接收文件；市政管理机构对市政道路出具的同意接收文件。
（十三）施工单位签署的工程质量保修书。
（十四）城建档案管理部门对工程竣工档案初验合格后，核发的《建设工程竣工档案初验合格证》。
（十五）法规、规章规定必须提供的其他文件。
住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
第二十三条 备案部门收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。
工程竣工验收备案表一式5份，备案部门1份，建设单位4份。
第二十四条 分期竣工验收的项目，必须保证按照规划设计要求应予配建的公共设施先期竣工验收备案。
第五章 办理房屋所有权证
第二十五条 为保证房屋建筑工程项目建设的完整性，进一步落实和保证本办法的有效实施，国土资源和房屋局的产权管理部门在办理房屋所有权证时，除法律法规规定的内容外，还须满足下列条件：
（一）规划部门对房屋建筑工程项目进行了整体规划核实并出具了规划核实证明。
（二）房屋建筑工程项目中的所有单位工程已全部进行了竣工验收备案。
（三）施工机具、临时工棚、建筑垃圾、剩余建材及构件等全部清除，并经物业公司检查合格出具认可文件。
第六章 附 则
第二十六条 房屋建筑工程项目中按照规划和有关法律法规，无本办法相应条款的，按实际情况执行。法律法规另有规定的，从其规定。
第二十七条 按法律法规规定，可不实行物业管理的房屋建筑工程，本办法中涉及物业管理的条款，由其相应的管理单位负责执行。
第二十八条 公共服务设施应当按照其规划设计用途进行使用，不得挪作他用，建设单位不得出租、出售。国土资源和房屋局的产权管理部门应当在公共服务设施的房屋所有权证上注明其规划设计用途。
第二十九条 建设单位对房屋建筑工程项目建设的完整性负责。房屋建筑工程竣工后，未按本办法组织竣工验收、竣工验收备案、办理房屋所有权证的，其建设单位法人代表所拥有的及其参股企业，不得再参与国有土地使用权的招标、拍卖或者挂牌出让活动；对已取得国有土地使用权的，其项目所在地的土地、规划、建设行政主管部门不予办理相关手续。同时将该行为视为不良经营行为，在大连市房地产诚信网和大连市建筑市场信用信息监管网上予以公示。凡在大连市房地产诚信网和大连市建筑市场信用信息监管网上被公示的建设单位，所建设的房屋建筑工程项目不得组织竣工验收、不予办理竣工验收备案手续和房屋所有权证。
第三十条 任何单位不得利用工程竣工验收之机设立名目，进行收费或变相收费活动。
第三十一条 任何单位及其工作人员对工程符合出具认可文件或同意接收文件条件而不出具相关手续的，由上级主管部门责令改正，视情节轻重给予行政处分。
第三十二条 违反本办法，由建设行政主管部门依据《建设工程质量管理条例》、《物业管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等有关规定，对有关责任单位及责任人予以处罚。
第三十三条 抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅工程，不适用本办法。
第三十四条 本办法由大连市城乡建设委员会负责解释。
第三十五条 本办法自2011年1月1日起施行
摘要：惩罚性赔偿制度是一项英美法系国家的传统法律制度，具有补偿受害人的损失、惩戒不法行为、引导社会方向等多重功能。本文通过考察惩罚性赔偿的含义、发展历史以及在我国的适用，对该制度在我国当前经济环境下的发展提出几点建议。
我国传统民法理论一向强调损害赔偿的补偿功能，惩罚性赔偿一直处于备受争议的境地。但随着我国社会经济的高速发展，以填补被害人已发生的实际损失为目的的责任方式在某些特定领域已不能完全满足现实的需要。面对此类情况，国家在特定领域中突破了传统民事赔偿责任理论的局限，通过立法或司法确定了惩罚性赔偿制度。但由于该制度还不够完善，在司法实践中出现了一些问题，本文试图就惩罚性赔偿制度存在的问题及其完善进行探析。
一、惩罚性赔偿制度
惩罚性赔偿制度的出现及发展在各国都经历了曲折的过程，究其原因，是该制度所具有的独特的价值功能与制度的判罚标准难以衡量。
（一）惩罚性赔偿的概念
惩罚性赔偿是指超过实际损害的范围判决致害人或者对损害负有赔偿义务的人对受害人予以额外的金钱赔偿，以示对致害人的惩罚。 其不仅具有传统私法的补偿性功能，而且更突显其惩罚致害者及鼓励受害人的功能。惩罚性赔偿制度最早起源于1763年英国法官在Huckle诉Money一案中的判决。该案的原告是一名印刷工人，他在政府对《北布瑞顿报》的一次搜查中，被错误地拘禁了6个小时，为此他提起了诉讼。陪审团认为被告的行为非常粗暴，遂判决原告得到300英磅的赔偿，而原告的周薪只有一个几尼。此例一出，得到了英美法系国家广泛认可并纷纷效仿。
（二）惩罚性赔偿的发展及现状
17世纪至18世纪，惩罚性损害赔偿主要适用于诽谤、诱奸、恶意攻击、私通、诬告、不法侵占住宅、占有私人文件、非法拘禁等使受害人遭受名誉损失及精神痛苦的案件等传统民法领域。至20 世纪70 年代，西方发达国家大企业的广泛兴起，以及众多具有危险潜在性的产品大量投入市场，大量产品侵权案件不断涌现，传统民法的补偿性赔偿功能难以对不法行为起到规制的作用，该制度才在英美法系国家中逐渐被引入产品责任领域。但在近年来，不管是在英国还是在美国，惩罚性赔偿都有被限制应用的趋势[陈聪富:《侵权归责原则与损害赔偿》[M].北京,北京大学出版2005,第196-247页]。
作为受大陆法系影响较深的国家，我国传统的法学理论，一向将填补损失作为损害赔偿的基本原则，强调赔偿额与损失额的相等。但是由于诉讼成本、因果关系和损害范围等证据的缺乏,或者是法律政策等原因,受害人的损失往往得不到完全、真正的赔偿。而从根本说,惩罚性赔偿是为了弥补补偿性赔偿的不足而产生的,它的侧重点在于惩罚威慑,相比补偿性的价值目的在于使受害人利益恢复原状,出发点在于受害人的损失；惩罚性赔偿制度的价值目的在于通过对违法行为的惩处以禁止通过违法行为获利,出发点在于致害人（违法人）的所得。并且两者之间具有紧密联系的，惩罚性赔偿必须以实际遭受损失为前提，并且赔偿的数额要收到严格的控制。美国法院常常表示,任何惩罚性赔偿均应限制,使其与补偿性赔偿具有某种合理的关联性[王利明.美国惩罚性赔偿研究[J].比较法研究.2003,(5).]。因此，我国1994 年1 月1 日施行的《消费者权益保护法》第49 条规定: “经营者提供商品或者服务有欺诈行为的, 应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失, 增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍”, 这是我国立法有关惩罚性赔偿制度的试水。此后, 1999年《合同法》第113 条, 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第8 条、第9 条、第14 条等规定, 被学界广泛解读为惩罚性赔偿制度在我国立法中的发展，而2009年6月1日正式生效的《食品安全法》第96条和新近通过的《侵权责任法》第47条则是惩罚性赔偿制度的大胆突破。
鉴此，本文试就我国进一步引入确立惩罚性赔偿制度的必要性以及制度构想等问题提出浅见。
二、我国法律确立惩罚性赔偿制度的必要性
经济基础决定上层建筑。法作为一种维护并促进人类社会对幸福理想生活的追求，并使人走向全面发展的一种手段，必然是一种回应时代诉求的法，应从本国的时代背景和人的全面发展去寻求其存在的终极价值。自1978年我国如火如荼地进行“渐进式”改革以来，我国的经济水平有了极大的提高，随之也出现了各种新情况、新问题，其中一些问题，就需要确立惩罚性赔偿制度以期解决。
（一）惩罚性赔偿必要性的经济分析
说惩罚性赔偿是社会经济发展的客观需要，有的学者可能不以为然，认为中国《民法通则》、《消法》及《解释》的相关赔偿制度已经足够了，不需要惩罚性损害赔偿制度。可是如今我国假冒伪劣充斥市场，制假贩假异常猖獗以及其它一些侵权行为的发生都是在中国不但有民法的传统规定而且也有《消法》的双倍赔偿制度以及《解释》的情况下发生的，这样的多重保护也无法维护中国消费者的合法权益，无法让那些生产者、销售者以及侵权者重视中国的法律。《资本论》中有这样一段名言：一旦有适当的利润，资本家就大胆起来。如果有10%的利润，他就铤而走险；为了100%的利润,他就敢践踏一切人间的法律；为了300%的利润，他就敢犯任何罪行，甚至冒绞首的危险[马克思、恩格斯全集(第23卷)[M].北京:人民出版社,1961:829.]。
任何违法者在违法之前都会衡量违法成本与违法所得利益之间的关系：如果违法成本超过违法所得利益，则理性人不会选择损人害己；而如果违法成本小于——甚至远远小于违法利益所得，则会对违法者产生激励。违法成本中最主要的一部分是损害赔偿成本，损害赔偿成本=损害赔偿额追究责任可能性,追究责任可能性由预防措施、受害人起诉激励及执法力度等因素决定。那么当损害赔偿额过低以及追究责任的可能性过小时,厂商违法效益的收益就会加大,这样厂商就会选择违法。
在当下经济高速发展的中国，不管是《消费者权益保护法》中规定的双倍赔偿还是《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中的有关规定，以现在的经济水平衡量，其违法被追究的可能性太小了。相对的，违法者的违法利益无限可能的大。这一切就导致了当今社会“黑心商人”的泛滥，违法行为屡见不鲜，违法手段层出不穷。
而惩罚性赔偿制度则能够很好的解决这个问题。通过巨额的惩罚性赔偿，提高损害赔偿成本，直接的达到提高违法成本的目的，同时间接的提高了被害人追究违法行为的积极性，从而很好的达到我们期望的遏制违法的目的，杜绝这些不法行为的一再发生，而实行惩罚性损害赔偿制度在某种程度上能够满足社会经济发展的需要。
（二）惩罚性赔偿必要性的法理分析
任何事物都不是完美的，承认一种制度主要看它是否为符合了社会发展的需要，即是否具有其他制度无法比拟的功能和价值。惩罚性赔偿制度虽然不是尽善尽美，但是从其价值方面分析，其确实符合了当前中国社会经济发展的需要：
1、从其补充价值来看。惩罚性损害赔偿有助于弥补法律的漏洞，使法律的调整及于民、刑之间的空白地带，同时又没有否定两者分离的思想。可以很好的结合民事责任制度中的调整功能和刑事责任制度的惩罚性，使民事的调整方式和手段具有足够的惩罚性、威慑性，从而使赔偿落到实处，使违法者真正受到惩罚。不至于使公权力更多的干涉私法领域。
2、从公平、正义价值方面看。在现代社会中，在新的经济现象下，惩罚性损害赔偿体现了动态发展着的公平平等原则。正如赵汀阳先生所言：“放弃或忽视惩罚性公正，这种做法本身就是一种不公正，而且等于是一种分配上的不公正，因为如果不以正义的暴力去对抗不正义的暴力，不去惩罚作恶，就意味着纵容不正义的暴力和帮助作恶，也就等于允许恶人谋取不成比例的利益和伤害好人。”[赵汀阳.论可能生活[M].上海:三联书店，1994.]因而惩罚性损害赔偿并不违反民事责任的等价、公平原则，因为法律要求不法者所支付的惩罚性赔偿金，是和其预期可得的违法收益基本相当的，有多大过错，就给多大惩罚，因此并不违反公平原则。倒是补偿性赔偿“损害多少就补偿多少”，貌似公平，却在客观上出现“以一定的价格买得损害他人的权利”的问题，实质上很不公平。所以从某种意义上说，惩罚性损害赔偿打破了一般补偿性赔偿的形式公平，而更趋向于追求公平的实质内涵。
3、从社会本位方面看。考查法律发达史，我们可以清楚地看到法律近代法的权利本位———现代法的社会本位[史尚宽.民法总论[M].北京:中国政法大学出版社，2000:20-21.]。这样一个发展过程，伴随着个人利益和社会秩序此起彼伏的冲突和抗争。现代民法既注重个人权利又注重社会利益的社会本位为惩罚性赔偿制度提供了生存的土壤。因为社会本位法制并不是完全否认个人的独立地位，而只是在此基础上把个人还原到社会中，从而使独立的个人附上社会人的角色。即它是在强调权利的同时，注重社会利益、社会秩序的维护，而惩罚性赔偿责任，通过赋予受害人足够的维护权利的动力，促使其充分发挥作为社会人的功能，从而使加害行为得到更为理想的惩罚与遏制，维护社会和平。
（三）惩罚性赔偿是社会的需要
维护公共秩序需要惩罚性赔偿制度。随着市场经济的发展，在现代的生活方式下，人与人之间的联系越来越紧密，当某个人的不法行为在损害其他个人利益的同时也可能损害了社会公共利益。惩罚性损害赔偿就是针对那些实际上已经对社会公共秩序和公共利益造成损害的恶意行为，通过对不法行为人的惩罚，通过对当事人及社会公众的威慑，来避免类似行为的发生，从而维护社会秩序和公共利益。所以，建立惩罚性损害赔偿制度，有利于更好的维护社会公共秩序和公共利益，更好地促进中国法律体系的完善和社会的和谐发展。
（四）惩罚性赔偿是同国际接轨的需要
