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福建省厦门市人大常委会


厦门市住宅区物业管理条例（2004年修正本）


（1998年10月29日厦门市第十一届人民代表大会常务委员会第八次会议通过，根据2004年6月4日厦门市第十二届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过的《关于修改〈厦门象屿保税区条例〉等十二件法规的决定》修正）



第一章 总则

第一条 为规范本市住宅区物业管理，明确业主、使用人、物业管理企业及开发建设单位之间的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用，创建整洁、安全、文明、舒适的居住环境，遵循国家有关法律、行政法规的基本原则，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本条例所称住宅区，是指以住宅房屋为主，并有相配套的公共设施的居住小区、居住组团、商住楼等。住宅区的范围由市建设行政主管部门会同有关部门划定。

本条例所称业主，是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。

本条例所称使用人，是指物业的承租人和非业主的使用人。

本条例所称物业管理，是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理企业进行管理的活动。

第三条 市建设行政主管部门是本市住宅区物业管理的主管部门，负责组织实施本条例。

各有关行政管理部门在各自职责范围内，协同实施本条例。

街道办事处、镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行协调、监督。

第二章 业主自治管理

第四条 业主通过业主会议或业主代表会议选举成立业主委员会，对住宅区物业实施自治管理。

第五条 业主会议由住宅区内全体业主组成。业主人数较多的，也可以推选业主代表，组成住宅区业主代表会议。

业主会议或业主代表会议（以下统称业主会议）必须有代表百分之五十以上表决权的业主出席才能召开。

业主可以书面委托代理人出席业主会议，不满十八周岁的业主由其法定代理人出席。

第六条 有下列情形之一的，在市建设行政主管部门和住宅区所在街道办事处、镇人民政府的监督指导下，开发建设单位应在六个月内，组织召开第一次业主会议，选举产生业主委员会：

（一）住宅区已入住的建筑面积达到百分之五十；

（二）房屋交付使用满二年。

一个住宅区成立一个业主委员会。

第七条 业主会议每年至少召开一次，以投票或其他方式表决。表决权按建筑面积每平方米一个表决权或每一份额一个表决权计。业主代表按所代表的表决权行使。

经持有过半数以上表决权的已入住户提议，可推迟召开第一次业主会议，但须在提议中提出推迟召开业主会议的具体日期和理由，并且推迟时间不得超过六个月。

经代表百分之二十以上表决权的业主提议，可以召开临时业主会议。业主委员会应在接到提议后十日内就其所提议题召开临时业主会议。

业主会议的决定，以出席会议的业主所代表表决权的过半数通过。

第八条 业主会议的职权：

（一）制订和修改业主委员会章程、业主公约；

（二）选举、撤换业主委员会的组成人员；

（三）决定住宅区有关公共利益的重大事项；

（四）听取和审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会的工作，改变或撤销业主委员会不适当决定；

（五）决定聘请、解聘物业管理企业，并可授权业主委员会行使；

（六）审议公共设施专用基金的使用情况；

（七）其他应由业主会议行使的职权。

第九条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持成立业主委员会登记申请书、业主委员会委员名单，向所在街道办事处备案。

第十条 业主委员会委员由业主会议在业主、直管公房和单位自管房的业主或其授权的使用人中选出。业主委员会根据住宅区规模由五至十五人组成，其中设主任一人，由业主会议或业主委员会会议在委员中选举产生。业主委员会对业主会议负责。

业主委员会会议由主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，作出决定须全体委员过半数同意。

业主委员会委员每届任期三年，可连选连任。

第十一条 业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：

（一）审议决定物业管理企业制订的物业管理计划；

（二）召集和主持业主会议，并报告年度工作；

（三）根据业主会议授权，与物业管理企业签订、变更或解除物业管理委托合同；

（四）审议决定物业管理企业提出的大中维修、更新改造公共设施的报告；

（五）审议住宅区物业管理服务费的收费标准；

（六）监督、指导、支持物业管理企业对住宅区的管理、服务工作；

（七）督促业主和使用人履行业主公约，交纳物业管理服务费和房屋公共维修金；

（八）协调业主和使用人与物业管理企业的关系。

业主委员会不得直接从事以营利为目的的经营活动。

第十二条 业主公约由第一次业主会议制定。

业主公约是由业主承诺的、对全体业主具有约束力的有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。使用人应当遵守业主公约的有关内容。

第十三条 业主公约应当包括下列内容：

（一）业主会议的召集程序、方式及决定重大事项的方式；

（二）使用住宅区内公共设施和房屋共用部位、共用设备的权利与义务；

（三）业主参与物业管理的权利；

（四）业主对业主委员会及物业管理企业的监督权；

（五）物业各项维修和管理费用的缴交；

（六）业主应遵守的行为准则；

（七）违反业主公约的责任；

（八）其他有关事项。

第三章 物业管理服务

第十四条 从事物业管理的企业应取得国家规定资质资格，并在其资质等级范围内从事相应的物业管理服务。

第十五条 鼓励业主委员会采用招标投标的方式选聘物业管理企业。

业主委员会应当与选聘的物业管理企业签订物业管理委托合同。委托合同应当于签订之日起三十日内由物业管理企业报市建设行政主管部门备案。

物业管理企业可就受委托的专项业务聘用有相应资质的专营公司或专人承担，可对业主委员会委托的项目进行经营。

第十六条 当事人在物业管理委托合同中约定的物业管理事项应当包括下列内容：

（一）房屋共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新；

（二）住宅区内公共设施的使用管理、维修和更新；

（三）绿化、环境卫生管理服务；

（四）停车场地的管理；

（五）维护公共秩序；

（六）物业维修、更新费用的管理；

（七）物业档案资料的保管和移交。

第十七条 在住宅区物业使用中禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构；

（二）擅自改变房屋设计用途和改变房屋外貌；

（三）占用、损坏住宅区内公共设施或房屋的共用部位、共用设备以及擅自移装共用设备；

（四）乱抛乱倒乱堆垃圾、杂物；

（五）排放有毒、有害物质或发出超过规定标准的噪声；

（六）不按指定地点停放车辆；

（七）法律、法规及业主公约禁止的其他行为。

业主委员会和物业管理企业对住宅区内的上述行为，有权予以劝阻、制止，要求恢复原状或者依法赔偿损失。

第十八条 任何单位和个人在住宅区内开挖、埋设或维修供电、给排水、排污、煤气、邮电通讯等管道管线，应按规定报有关部门审批，并与物业管理企业就开挖后的路面、绿地等恢复原状或赔偿损失的事项签订协议后，方可施工。

第十九条 凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗邻房屋安全及公共安全，按规定应由业主修缮的，业主应及时进行修缮。拒不进行修缮的，由业主委员会委托物业管理企业进行修缮，其费用由业主承担。

第二十条 住宅区的管理维修责任，按下列规定划分：

（一）房屋自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担；

（二）房屋的共用部位、共用设备的管理维修由物业管理企业负责，维修费用按异产毗邻房屋维修责任划分与费用分摊规定，从房屋公共维修金中支出；直管公房和单位自管房按房改政策出售的，由出售方从公房售后提取的房屋公共维修金中分摊相关费用；

（三）开发建设单位投资的公共设施管理、维修、更新改造由物业管理企业负责，维修、更新改造费用从公共设施专用基金中支出；

（四）政府投资的公共设施的管理、维修、更新改造等工作由有关行政管理部门或专业部门负责，也可委托物业管理企业承担，并支付相应费用；

（五）住宅区内公共设施的管理、维护、维修、更新改造等责任不明确的，由市建设行政主管部门会同相关部门共同确定。

第二十一条 房屋公共维修金由业主缴纳，按栋号或梯号专款专用，不得挪作他用，并应按栋号或梯号设立维修金档案。

公共设施专用基金由开发建设单位一次性缴纳设立。

公共设施专用基金以及房屋公共维修金的管理办法由市人民政府制定。

第二十二条 物业管理企业根据物业管理委托合同向业主、使用人收取物业管理服务费。物业管理服务费实行政府指导价管理。政府指导价由市物价管理部门按小区类别、楼字类型、服务项目核定，并报市人民政府备案。

物业管理企业为业主和使用人提供的特约服务，物价管理部门有收费标准的，按规定执行；没有规定收费标准的，由双方当事人约定。

物业管理企业收费的项目和标准应当公布。已按照本条例向业主或者使用人收取物业管理服务费用的，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。

第二十三条 住宅区内有经济收入的公用配套设施、设备和场地，由物业管理企业按委托管理合同经营，其收入用于补充住宅区的物业管理服务等费用。

第二十四条 业主委员会应依据城市管理有关规定和物业管理委托合同对物业管理企业进行监督，并支持物业管理企业按照市人民政府有关部门的要求开展各项创优活动。

业主委员会、物业管理企业应协助居民委员会依照《中华人民共和国城市居民委员会组织法》的规定开展相关工作。

第二十五条 物业管理企业应及时处理业主及使用人对物业管理的投诉。

市建设主管部门应当建立投诉受理制度，接受业主委员会、业主和使用人对违反本条例行为的投诉。

第四章 物业的前期管理与移交

第二十六条 开发建设项目在方案设计和设备安装过程中，应具备物业管理所必需的物业管理用房、安全防范设施以及便于开展物业管理服务的各项功能。

第二十七条 开发建设单位不得将房屋的共用部位、共用设备或公共设施的所有权、使用权单独转让。

第二十八条 开发建设单位尚未出租、出售的空置房屋的管理服务费，由开发建设单位承担。

业主委员会成立之前，由开发建设单位自行管理或委托物业管理企业实行物业管理，委托管理的应提供物业管理所需的工程建设档案资料。

第二十九条 开发建设单位应当在业主委员会成立之日起三十日内，向业主委员会移交下列工程建设档案资料：

（一）住宅区规划图、竣工总平面图；

（二）单体建筑、结构、设备竣工图；

（三）地下管网竣工图；

（四）各种设备的使用说明书、电路示意图；

（五）环保、绿化等相关工程竣工验收资料；

（六）其他必要资料。

业主委员会应在签订物业管理委托合同后十日内，将前款规定的资料交物业管理企业保管。物业管理企业应当在物业管理委托合同终止或解除后的十日内，向业主委员会移交原保管的资料。

第三十条 开发建设单位应当在移交工程建设档案资料的同时，按建设总投资的百分之二，一次性向业主委员会划拨住宅区的公共设施专用基金，由业主委员会设专帐管理。市建设行政主管部门对公共设施专用基金的划拨和使用情况进行监督。

第三十一条 开发建设单位应向业主委员会移交已分摊计费到户的用于公共服务的物业管理用房，物业管理用房面积为住宅区总建筑面积的千分之二，最低使用面积为三十平方米，最多使用面积为二百平方米，其所有权属全体业主共同所有。

第五章 法律责任

第三十二条 开发建设单位违反本条例，有下列情形之一的，由市建设行政主管部门根据情节轻重分别予以处罚：

（一）未在规定时间内组织召开第一次业主会议的，责令其限期组织召开；逾期仍不组织召开的，可处以五千元以上三万元以下的罚款。

（二）不按规定移交工程建设资料、划拨公共设施专用基金、移交物业管理用房的，责令其限期改正，并可处以一万元以上五万元以下罚款。

第三十三条 违反本条例规定，有下列情形之一的，由市建设行政主管部门根据情节轻重分别予以处罚：

（一）未取得物业管理资质等级证书或超越其资质等级范围，从事物业管理服务的，没收违法所得，并可处以一万元以上五万元以下的罚款。

（二）物业管理企业擅自改变公共设施专用基金和房屋公共维修金及物业管理用房用途的，责令改正，并可处以二千元以上二万元以下的罚款；情节严重的，吊销资质等级证书。

第三十四条 违反本条例规定，有下列情形之一的，由城监支队根据情节轻重分别予以处罚：

（一）损坏房屋承重结构，擅自改变房屋设计用途，占用、损坏住宅区内公共设施或房屋的共用部位、共用设备以及擅自移装共用设备；责令恢复原状，并可处以一千元以上一万元以下的罚款。

（二）擅自改变房屋外貌，责令改正，并可处以一千元以上三千元以下罚款。

（三）不按指定地点停放车辆，责令改正，并处以五十元以上五百元以下的罚款。

（四）在住宅区内开挖、埋设或维修供电、给排水、排污、煤气、邮电通讯等管道管线，未与物业管理企业就开挖后的路面、绿地等恢复原状或赔偿损失的事项签订协议就施工的，责令其改正，并可处以一万元以上三万元以下的罚款。

第三十五条 业主或使用人不按合同约定缴纳物业管理服务费、房屋公共维修金和规定的其他费用的，业主委员会应协助催缴。逾期仍不缴纳的，由物业管理企业按合同约定收取违约金；合同没有约定的，可按日加收所欠缴费用千分之三的违约金。逾期六个月仍不缴纳的，物业管理企业也可停止服务。

物业管理企业违反物业管理服务合同的约定，应当承担相应的违约责任，造成业主、使用人损失的应当承担赔偿责任。

第三十六条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

当事人逾期不申请复议，也不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。

第六章 附则

第三十七条 本条例中有关专业用语的含义：

（一）共用部位，是指住宅区内一幢建筑物内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、散水面、屋面等部位。

（二）共用设备，是指住宅区内一幢建筑物内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、排烟排气通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具、防盗门等设备。

（三）公共设施，是指住宅区内，由业主和使用人共同使用的道路、园林绿地、停车场库、照明路灯、消防栓、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱、规定标识、建筑智能系统等设施。

第三十八条 工业区、商业区等非住宅区的物业管理可参照本条例执行。

第三十九条 市人民政府可根据本条例制定实施细则。

本条例的具体应用问题由厦门市人民政府负责解释。

第四十条 本条例自1999年1月1日起施行。

中国证券监督管理委员会


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中国证券监督管理委员会令

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第89号



　　《全国中小企业股份转让系统有限责任公司管理暂行办法》已经2013年1月18日中国证券监督管理委员会第27次主席办公会审议通过，现予公布，自公布之日起施行。



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 中国证券监督管理委员会主席：郭树清


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2013年1月31日　








　　　　　　　　　　　全国中小企业股份转让系统有限责任公司管理暂行办法

第一章 总 则

第一条 为加强对全国中小企业股份转让系统有限责任公司（以下简称全国股份转让系统公司）的管理，明确其职权与责任，维护股票挂牌转让及相关活动的正常秩序，根据《公司法》、《证券法》等法律、行政法规，制定本办法。
第二条 全国中小企业股份转让系统（以下简称全国股份转让系统）是经国务院批准设立的全国性证券交易场所。
第三条 股票在全国股份转让系统挂牌的公司（以下简称挂牌公司）为非上市公众公司，股东人数可以超过200人，接受中国证券监督管理委员会（以下简称中国证监会）的统一监督管理。
第四条 全国股份转让系统公司负责组织和监督挂牌公司的股票转让及相关活动，实行自律管理。
第五条 全国股份转让系统公司应当坚持公益优先的原则，维护公开、公平、公正的市场环境，保证全国股份转让系统的正常运行，为全国股份转让系统各参与人提供优质、高效、低成本的金融服务。
第六条 全国股份转让系统的股票挂牌转让及相关活动，必须遵守法律、行政法规和各项规章规定，禁止欺诈、内幕交易、操纵市场等违法违规行为。
第七条 中国证监会依法对全国股份转让系统公司、全国股份转让系统的各项业务活动及各参与人实行统一监督管理，维护全国股份转让系统运行秩序，依法查处违法违规行为。

第二章 全国股份转让系统公司的职能

第八条 全国股份转让系统公司的职能包括：
（一）建立、维护和完善股票转让相关技术系统和设施；
（二）制定和修改全国股份转让系统业务规则；
（三）接受并审查股票挂牌及其他相关业务申请，安排符合条件的公司股票挂牌；
（四）组织、监督股票转让及相关活动；
（五）对主办券商等全国股份转让系统参与人进行监管；
（六）对挂牌公司及其他信息披露义务人进行监管；
（七）管理和公布全国股份转让系统相关信息；
（八）中国证监会批准的其他职能。
第九条 全国股份转让系统公司应当就股票挂牌、股票转让、主办券商管理、挂牌公司管理、投资者适当性管理等依法制定基本业务规则。
全国股份转让系统公司制定与修改基本业务规则，应当经中国证监会批准。制定与修改其他业务规则，应当报中国证监会备案。
第十条 全国股份转让系统挂牌新的证券品种或采用新的转让方式，应当报中国证监会批准。
第十一条 全国股份转让系统公司应当为组织公平的股票转让提供保障，公布股票转让即时行情。未经全国股份转让系统公司许可，任何单位和个人不得发布、使用或传播股票转让即时行情。
第十二条 全国股份转让系统公司收取的资金和费用应当符合有关主管部门的规定，并优先用于维护和完善相关技术系统和设施。
全国股份转让系统公司应当制定专项财务管理规则，并报中国证监会备案。
第十三条 全国股份转让系统公司应当从其收取的费用中提取一定比例的金额设立风险基金。风险基金提取和使用的具体办法，由中国证监会另行制定。
第十四条 全国股份转让系统的登记结算业务由中国证券登记结算有限责任公司负责。全国股份转让系统公司应当与其签订业务协议，并报中国证监会备案。

第三章 全国股份转让系统公司的组织结构

第十五条 全国股份转让系统公司应当按照《公司法》等法律、行政法规和中国证监会的规定，制定公司章程，明确股东会、董事会、监事会和经理层之间的职责划分，建立健全内部组织机构，完善公司治理。
全国股份转让系统公司章程的制定和修改，应当经中国证监会批准。
第十六条 全国股份转让系统公司的股东应当具备法律、行政法规和中国证监会规定的资格条件，股东持股比例应当符合中国证监会的有关规定。
全国股份转让系统公司新增股东或原股东转让所持股份的，应当报中国证监会批准。
第十七条 全国股份转让系统公司董事会、监事会的组成及议事规则应当符合有关法律、行政法规和中国证监会的规定，并报中国证监会备案。
第十八条 全国股份转让系统公司董事长、副董事长、监事会主席及高级管理人员由中国证监会提名，任免程序和任期遵守《公司法》和全国股份转让系统公司章程的有关规定。
前款所述高级管理人员的范围，由全国股份转让系统公司章程规定。
第十九条 全国股份转让系统公司应当根据需要设立专门委员会。各专门委员会的组成及议事规则报中国证监会备案。

第四章 全国股份转让系统公司的自律监管

第二十条 全国股份转让系统实行主办券商制度。在全国股份转让系统从事主办券商业务的证券公司称为主办券商。
主办券商业务包括推荐股份公司股票挂牌，对挂牌公司进行持续督导，代理投资者买卖挂牌公司股票，为股票转让提供做市服务及其他全国股份转让系统公司规定的业务。
第二十一条 全国股份转让系统公司依法对股份公司股票挂牌、定向发行等申请及主办券商推荐文件进行审查，出具审查意见。
全国股份转让系统公司应当与符合条件的股份公司签署挂牌协议，确定双方的权利义务关系。
第二十二条 全国股份转让系统公司应当督促申请股票挂牌的股份公司、挂牌公司及其他信息披露义务人，依法履行信息披露义务，真实、准确、完整、及时地披露信息，不得有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
第二十三条 挂牌公司应当符合全国股份转让系统持续挂牌条件，不符合持续挂牌条件的，全国股份转让系统公司应当及时作出股票暂停或终止挂牌的决定，及时公告，并报中国证监会备案。
第二十四条 挂牌股票转让可以采取做市方式、协议方式、竞价方式或证监会批准的其他转让方式。
第二十五条 全国股份转让系统实行投资者适当性管理制度。参与股票转让的投资者应当具备一定的证券投资经验和相应的风险识别和承担能力，了解熟悉相关业务规则。
第二十六条 因突发性事件而影响股票转让的正常进行时，全国股份转让系统公司可以采取技术性停牌措施；因不可抗力的突发性事件或者为维护股票转让的正常秩序，可以决定临时停市。
全国股份转让系统公司采取技术性停牌或者决定临时停市，应当及时报告中国证监会。
第二十七条 全国股份转让系统公司应当建立市场监控制度及相应技术系统，配备专门市场监察人员，依法对股票转让实行监控，及时发现、及时制止内幕交易、市场操纵等异常转让行为。
对违反法律法规及业务规则的，全国股份转让系统公司应当及时采取自律监管措施，并视情节轻重或根据监管要求，及时向中国证监会报告。
第二十八条 全国股份转让系统公司应当督促主办券商、律师事务所、会计师事务所等为挂牌转让等相关业务提供服务的证券服务机构和人员，诚实守信、勤勉尽责，严格履行法定职责，遵守法律法规和行业规范，并对出具文件的真实性、准确性、完整性负责。
第二十九条 全国股份转让系统公司发现相关当事人违反法律法规及业务规则的，可以依法采取自律监管措施，并报中国证监会备案。依法应当由中国证监会进行查处的，全国股份转让系统公司应当向中国证监会提出查处建议。
第五章 监督管理
第三十条 全国股份转让系统公司应当向中国证监会报告股东会、董事会、监事会、总经理办公会议和其他重要会议的会议纪要，全国股份转让系统运行情况，全国股份转让系统公司自律监管职责履行情况、日常工作动态以及中国证监会要求报告的其他信息。
全国股份转让系统公司的其他报告义务，比照执行证券交易所管理有关规定。
第三十一条 中国证监会有权要求全国股份转让系统公司对其章程和业务规则进行修改。
第三十二条 中国证监会依法对全国股份转让系统公司进行监管，开展定期、不定期的现场检查，并对其履职和运营情况进行评估和考核。
全国股份转让系统公司及相关人员违反本办法规定，在监管工作中不履行职责，或者不履行本办法规定的有关义务，中国证监会比照证券交易所管理有关规定进行查处。
第六章 附 则
第三十三条 全国股份转让系统公司为其他证券品种提供挂牌转让服务的，比照本办法执行。
第三十四条 在证券公司代办股份转让系统的原STAQ、NET系统挂牌公司和退市公司及其股份转让相关活动，由全国股份转让系统公司负责监督管理。
第三十五条 本办法公布之日起施行。