聚焦婚姻法司法解释三——夫妻一方婚前以自己名义买房的性质认定
王礼仁
2010年11月15日最高人民法院发布了《关于适用若干问题的解释（三）（征求意见稿）》，该解释第十一条夫妻一方购买房屋尚未取得产权和付清房款的房屋归属如何认定和处理。该条我原来认为是可以，但我现在认为还是有一些问题，因而，我曾经提出一个方案，现在作为新的修改意见的“建议条文”提出来。这个建议提案条款，与征求意见稿第十一条虽然在性质认定上不同，但实质处理结果变化不大。下面谈一谈征求意见稿第十一条的问题以及“建议条文”的内容和理由。
一、征求意见稿第十一条的缺陷
（一）征求意见稿第十一条原文
第十一条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。
婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿。
（二）征求意见稿第十一条的主要缺陷
1、没有体现亲属法的特色，而且从物权法和债权法的角度考虑，也有缺陷（后文详述）。
2、无法有效地考虑需要住房的困难一方的利益。
3、一方面认定房屋是个人婚前财产，一方面分割房屋增值，两者相互矛盾。
二、对第十一条修改的“建议条文”及理由
（一）对第十一条修改的“建议条文”
我认为，对征求意见稿第十一条作下列修改，似乎更为恰当：
婚前一方以自己名义买房，支付了部分房款，婚后夫妻双方共同参与付款或还贷，房产证于婚后取得的，原则上应当认定为夫妻共同财产。但在离婚分割房屋时应当考虑婚前与婚后的投资比例对房屋归属和价值分配的影响。
（二）对第十一条修改的“建议条文”的内容说明
1、婚前与婚后的投资比例对房屋归属的影响
所谓“投资比例对房屋归属的影响”，主要是分割房屋时应当考虑婚前与婚后不同投资比例对确定房屋归属的作用。一般来讲，婚前支付房款达到50%以上的，原则上将房屋分给合同买受人。
但有下列两种特殊情形者也可以例外：(1) 因离婚引起一方生活困难无法购买房屋或需要以房屋作为帮助的，房屋原则上分割给困难方，不受付款50%的限制。(2) 离婚时银行按揭贷款没有还清的，婚前付款虽然没有50%以上,也可以将房屋分割给买受人，由其继续还贷。
2、婚前与婚后的对房屋分配价值的影响
所谓“投资比例对房屋分配价值的影响”，主要是对分配房屋原值和增值的影响。离婚分割房屋时，应当把婚前与婚后的投资比例作为确认和分配房屋原值和增值的根据。也就是说，在确定房屋价值时，应当把婚前投资作为一方个人婚前财产，婚后投资作为夫妻共同财产；对于房屋增值的，也应当按照婚前与婚后的投资比例进行分割。
3、例证说明
如男方婚前按揭贷款购买价值100万元的房屋，首次付款30万元，之后陆续付款40万元，结婚后共同付款30万元，并于婚后取得完全产权。在离婚分割房屋时，该房屋应当认定为夫妻共同财产。但在分割该房屋应当考虑男方婚前已经投资大部分的实际情况，除非女方特别困难，离婚后无力购买房屋，原则上应当将该房屋分割给男方。 这是关于房屋归属的处理。
关于房屋的价值的分割，应当考虑婚前与婚后的投资情况。即婚前付款70万元，属于男方个人财产，婚后付款30万元属于夫妻共同财产。对于房屋增值的，也应当分别按照%70与%30的比例分割。即男方分割房屋增值的%70，夫妻共同分割增值的%30。
如果将付款的比例反过来，即男方婚前按揭贷款购买价值100万元的房屋，首次付款30万元，婚后共同付款70万元，并于婚后取得完全产权。该房屋应当认定为夫妻共同财产，但在分割房屋时，则不以男方优先分得房屋为原则，而应当根据夫妻双方的实际需要分割房屋。但男方婚前付款30万元应当作为男方个人财产。如果房屋增值，其中婚前的付款的%30的增值属于男方个人，另%70属于夫妻共同。
此外，在上述案例中，如果离婚时，贷款没有还清，如无特殊情况，原则上将房屋分割给男方，由男方继续偿还贷款。
（三）“建议条文”的主要理由
将此类房屋认定为夫妻共同财产，并以投资比例作为房屋分割的平衡杠杆，既坚持了产权共有原则，又兼顾了投资差异；既符合婚姻法，又符合物权法。因而，这样认定和处理具有如下好处：
1、符合法制原则。如果按照有些人的观点，完全以买卖合同或按揭合同为根据，将此类房屋认定为合同买受人个人婚前财产，是缺乏法律根据的。一是从物权法上看，房屋没有取得产权。二是从债权法上看，房屋没有付清房款。因而，买受人不论是从形式上，还是从实质上都没有完成该房屋的购买要件，也无法占有或控制该房屋。买受人要完全取得和占有该房屋，成为真正的所有人，还有待于婚后继续付清房款、取得产权等行为的完成。三是从婚姻法上看，当事人没有约定为个人婚前财产。 由于该房屋没有付清房款和取得产权，在这种情况下，买受人如果要将该房屋作为个人婚前财产，可以与对方明确约定。那么，在买受人没有与对方进行特别约定的情况下，按夫妻共同财产处理不仅合法，也合理。因为买受人可以通过约定的方式明确房屋是个人婚前财产，并用个人财产偿还（事实上许多买受人没有单独付款的能力），但他却不进行约定，然后要另一方一起付款，另一方当然是把房屋当作共同财产，才积极付款。然而，当房款付清取得产权后，在离婚时，买受人却说房屋是自己的，这合理吗？当然不合理。
夫妻财产制的一个基本准则就是以共有为原则，以个人为例外。也就是说，只有不认定个人财产缺乏法律根据或显失公平者，才能认定个人财产。否则，应当认定为夫妻共同财产。只有这样才有利于双方对共同财产投入，有利于家庭稳固。我国婚姻法关于夫妻财产制的规定，也体现了这一原则。根据婚姻法第19条规定，对婚姻关系存续期间所得的财产，没有约定或约定不明确的，按夫妻共同财产处理。因而，此类房屋认定夫妻共同财，既符合物权法，也符婚姻法，可谓合理、合法。
2、符合公平原则。即将此类房屋认定为夫妻共同财产，又在分割财产时辅之以投资比例作为衡平杠杆，体现了公平原则。如果将此类房屋认定为夫妻共同财产，不考虑投资比例，完全平等或平均分割，亦不合理。比如一套购价100万元的房屋，婚前付款90万元与婚后付款90万元，夫妻双方对房屋的投资相差甚远。如果忽视这种差异，完全平均分割，或者婚前付款90万元的一方在离婚时不能分得房屋，显然也不合理。因而，在具体确定房屋归属以及分割房屋价值时，辅之以投资比例作为平衡杠杆，案件则更加公平。在一定意义上说，这样处理，使公平达到极致，各方都能接受。
3、便于实际操作，具有灵活性。将此类房屋认定共同财产，可以充分考虑实际情况，便于离婚分割房屋时考虑需要房屋的困难一方利益。如果将此类房屋认定为个人婚前财产，对于需要房屋的困难一方利益难以照顾。因为除了以房屋作为帮助外，把婚前个人房屋分割给困难一方，在法律上缺乏根据。但将此类房屋认定共同财产，必要时将房屋分割给需要房屋的困难一方，则不存在法律障碍。
比如，按照婚前与婚姻的不同投资比例，女方在分割房屋时，可能只能分得%35的份额，但女方又确实需要房屋，而且无力另行购买房屋，但女方尚能拿出部分房款(如%35)。在这种情况下，把房屋分割给女方，女方就可以一次性购买男方的%35产权，再加上她自己应当分割的%35的份额，女方就可以拥有该房屋%70的产权。另有%30产权，则可以根据男女双方的经济状况，或作为男方的经济帮助，或由女方分期付款。
但如果把上述房屋一律认定为一方婚前房屋，在分割房屋时则没有这种灵活性，把房屋分割给女方，则存在法律上障碍。因为房屋是男方个人的，怎么能否分割他人？这样，一方有住房困难者，另一方以房屋帮助，就只能考虑以住房所有权或居住权帮助。但这在许多情况下不好操作。仍以上述案件为例，如果认定房屋是男方婚前个人房屋，女方只有取得该房屋的有限能力，没有完全能力，在这种情况下，对女方住房帮助，到底是把男方的房屋给女方所有，还是把男方的房屋给女方使用？可能都不好处理，要么会损害男方的利益（房子给女方所有或居住），要么会损害女方利益（女方只能获取%35房款走人），使女方的居住问题不能有效解决。
应当注意的是，婚姻法虽然不承认最高人法院因结婚达到一定时间而使一方房屋变为共同财产的规定，但婚姻法第四十二条同时规定了“离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助”。其中以住房作帮助的，包括以房屋使用权或所有权作帮助。这实际上是对不承认最高人法院相关司法解释的一个补充。但在司法实践中，对于离婚经济帮助，特别是以房屋使用权或所有权作帮助的，执行并不好。据我所知，除了我判决了一起以房屋所有权作帮助的外，常未发现以房屋所有权作帮助的类似判例。以房屋使用权作帮助的，执行也不是很好，许多离婚妇女离婚后面临住房困难的情况没有彻底解决。 在离婚案件中，充分注意和合理解决女方住房问题，应当高度注意。
4、便于对增值的处理。在理论和实践中，虽然多数人都主张对婚后投资的增值部分离婚时应当分割。但将房屋认定为个人婚前财产时，则存在理论障碍。因为一方面认定房屋是个人婚前财产，一方面要求分割房屋增值，两者相互矛盾。因为既然房屋是婚前个人的，房屋增值也是个人的，另一方怎么能分呢？为此，有的干脆将婚后投资按一般债权处理，不考虑增值。但将此类房屋作为共同所有，按照婚前与婚后的投资多少分配房屋增值，则根据充分，不存在法理障碍。
总之，这样认定和处理，既符合法制原则，又充分体现了原则性与灵活性的统一，共性与个性的统一，双方利益与一方利益的统一，应该说是切实可行的。
西安市城市管理综合行政执法局职能配置内设机构和人员编制规定
陕西省西安市人民政府办公厅
据《西安市人民政府办公厅关于印发西安市城市管理综合行政执法局职能配置内设机构和人员编制规定的通知》
（市政办发〔2005〕36号·2005年2月17日）
根据《中共陕西省委、陕西省人民政府关于印发〈西安市人民政府机构改革方案〉的通知》（陕字〔2004〕102号），西安市城市管理综合行政执法局是在城市管理领域相对集中行使行政处罚权的市政府直属行政机构。
一、职能调整:（一）划入原市市政管理委员会市城市管理监察总队职能。（二）划入市公安局交警支队公安交通管理方面法律、法规、规章规定的对侵占人行道路行为的监督检查和行政处罚职能；划入市公安局交警支队关于人行道上机动车辆停放点的核准职能。（三）划入原市文物园林局城市绿化管理方面法律、法规、规章规定的监督检查和行政处罚职能。（四）划入市环境保护局环保方面法律、法规、规章规定的对社会噪声污染、建筑施工污染以及城市饮食服务业排污、排烟行为以及违法生产、销售、使用一次性不可降解塑料餐饮具方面的监督检查和行政处罚职能，具体工作由区城市管理综合行政执法局承担。（五）划入市工商行政管理局工商管理方面法律、法规、规章规定的对非法占道或出店经营行为的监督检查和行政处罚职能，具体工作由区城市管理综合行政执法局承担。（六）划入市规划局城市规划方面法律、法规、规章规定的对未经批准擅自修建临街建筑物、构筑物等行为的监督检查和行政处罚职能，具体工作由区城市管理综合行政执法局承担。（七）划入市城乡建委关于建筑工地管理中影响市容环境方面的监督检查和行政处罚职能，具体工作由区城市管理综合行政执法局承担。
二、主要职责:依据上述职能调整，西安市城市管理综合行政执法局主要职责是：（一）贯彻执行国家、省市有关城市管理综合行政执法方面的法律、法规和方针政策，组织起草有关地方性法规、规章，经法定程序颁布后组织实施。（二）依据有关法律法规，负责全市市容环境卫生监督检查工作。 （三）负责对全市城市管理综合行政执法工作进行统一领导；负责组织全市性城市管理综合执法专项活动和重大活动。（四）负责指挥、监督、检查全市城市管理综合行政执法队伍，行使对全市城市管理综合行政执法工作的协调和监督职能；对下级处罚不当和应当作为而不作为的，进行纠正或直接处理；受理跨区案件。（五）负责受理城市管理综合行政执法中的投诉、应诉和行政复议工作；负责组织全市城市管理综合行政执法队伍的业务培训及考核；指导各区（街）做好城市管理综合行政执法工作。（六）负责户外广告违法设置行为的监督检查和行政处罚。（七）依据公安交通管理方面法律、法规、规章，对机动车辆非法占用人行道路的监督检查和行政处罚。（八）负责城市绿化方面违法行为的监督检查和行政处罚。（九）协调市规划局，指导城六区城市管理综合行政执法局，依据城市规划管理方面法律、法规、规章规定，对不符合城市规划和市容标准的违法建筑或设施的监督检查和行政处罚。（十）协调市环境保护局，指导城六区城市管理综合行政执法局，依据环保方面法律、法规、规章规定，对社会噪声污染、建筑施工污染以及城市饮食服务业排污行为的监督检查和行政处罚。（十一）协调市工商行政管理局，指导城六区城市管理综合行政执法局，依据工商行政管理方面法律、法规、规章规定，对非法占道或出店经营行为的监督检查和行政处罚。（十二）协调市城乡建委，指导城六区城市管理综合行政执法局，对建筑工地管理中影响市容环境行为的监督检查和行政处罚。（十三）区执法局领导班子任免，需书面征求市执法局意见，由市执法局签署书面意见后，区上按程序任免。 （十四）承办市政府交办的其他事项。
三、内设机构:根据上述职责，市城市管理综合行政执法局内设6个职能处（室）； （一）办公室。负责局机关政务工作，协调机关各处室及支队，督促检查机关工作制度的落实；负责局重要会议的组织和决定事项的督办工作；负责人大建议和政协提案的办理；负责文秘、机要、保密、档案、信访、计划生育及接待等工作；负责局机关后勤服务管理工作。（二）组织人事处。负责局机关党的日常工作；负责组织宣传、政治思想教育、机构编制、干部人事、纪检监察、综合治理、目标责任制考评、人事档案管理等工作；负责指导基层党建工作；负责局机关和直属单位的党群工作；负责局系统干部教育培训工作；参与市级有关部门和城六区对执法机构领导班子的管理工作；负责机关离退休人员服务管理工作。（三）政策法规处。负责有关城市管理综合行政执法地方性法规、规章和规范性文件的调研、起草、审核、备案工作；负责组织全市城市管理综合行政执法队伍执法业务的培训；负责对支队一般行政执法案件的审核；受理行政执法中的投诉、应诉和行政复议工作，纠正不当执法行为；负责城市管理综合行政执法重大案件的上报备案工作。（四）计划财务处。负责局机关及支队财务管理、国有资产管理和基本建设工作；负责局机关及支队各类装备的计划、配置、保养及更新等管理工作；负责罚缴分离工作及罚没票据的监督、检查、管理工作；负责罚没物资的管理工作。（五）执法督查一处。负责与市级相关部门执法机构的综合协调工作；负责对市城市管理综合行政执法支队、市公安局城市管理支队的协调、检查、督促和业务考核；负责市级城市管理综合行政执法队伍责任制量化考评等管理工作。（六）执法督查二处。负责各区城市管理综合行政执法局的综合协调工作；负责对各区城市管理综合行政执法队的协调、检查、督促和业务考核等工作；负责对各区城市管理综合行政执法队伍中的不作为、乱作为现象及违章违纪问题进行调查和处理；负责跨区案件的协调和处理；负责各区城市管理综合行政执法队伍的行风建设。机关党的机构按照党章规定设置。纪检、监察机构按照有关文件规定设置。
四、人员编制:市城市管理综合行政执法局执法专项编制34名。其中：局长1名，副局长2名，党委副书记兼纪委书记1名；处级领导职数14名（含机关党委专职副书记、监察室主任各1名）。机关工勤人员3名（事业编制）。五、市城市管理综合行政执法支队:市城市管理综合行政执法局下设市城市管理综合行政执法支队，处级建制，支队下设三个大队，科级建制。执法专项编制100名，其中支队长1名，副支队长3名。六、市公安局城市管理支队:设立市公安局城市管理支队，为市公安局派出机构，处级建制，支队下设三个大队，科级建制。公安编制70名，其中，支队长1名（兼任市城市管理综合行政执法支队副支队长），政委1名，副支队长2名。支队工作上接受市城市管理综合行政执法局领导，依法配合、保障城市管理综合行政执法工作。
据《西安市人民政府办公厅关于成立第四军医大学唐都医院环境综合整治项目协调小组的通知（市政办发〔2005〕49号·2005年3月17日），其组成人员名单如下：组长：市政府副秘书长毋晖；副组长：灞桥区副区长阮波，唐都医院副院长谭树祥；成员：市国土资源局副局长洪增林，市规划局副局长王西京，市建委副主任王德安，市市政管委会副主任石卫平，市市容园林局副局长张蔚。
据《西安市人民政府办公厅关于成立西安城市综合交通改善工程利用世界银行贷款领导小组的通知》（市政办发〔2005〕56号·2005年3月28日），其组成人员名单如下：组长：西安市常务副市长陈宝根；副组长：西安市副市长杨广信，市政府副秘书长毋晖，市政府副秘书长张建政；成员：市发改委主任刘维健，市财政局局长梁淑贞，市规划局局长和红星，市建委主任史健生，市市政管委会主任雷英杰，市环保局党委书记高献，市交通局局长任文斌，市民政局局长杜锁强，市国土资源局局长田党生，市文物局局长郑育林，市公安局副局长兰士伟，市基础设施投资公司总经理陈东山，市发改委副主任任晓今，市财政局副局长杨宁，市建委副主任王德安。领导小组下设办公室，具体负责与世行的沟通和接洽，协调项目前期工作，组织实施项目。办公室设在市发改委，与西安市利用国外贷款项目领导小组办公室（西安市利用国外贷款办公室）合署办公，日常工作由市发改委和市基础设施投资公司共同承担。办公室主任由市发改委和市基础设施投资公司共同承担。办公室主任由市发改委副主任任晓今兼任，副主任由市基础设施投资公司总经理陈东山、市建委副主任王德安、市财政局副局长杨宁兼任。办公室成员单位有：市发改委外资处、投资处，市财政局综合处、城建处，市建委计划投资处，市市政管委会科技处，市规划局市政处，市民政局综合处，市国土资源局用地处，市交通局公交处，市公安交管支队科研处，市环保局机动车监督检测中心，市文物局文物处，城墙景区管委会建设处，市基础设施投资公司计划部，市规划院，市市政院，市公交总公司。办公室联系电话：029—87295821、87210878、87276952，联系人：赵俊民。
据《西安市人民政府办公厅关于建立市国有企业改革协调联席会议制度的通知》（市政办发〔2005〕60号·2005年3月31日），为了加强对我市国有企业改革工作的领导，确保完成我市国有企业改制的工作目标，市政府决定建立西安市国有企业改革协调联席会议制度，协调处理和审定重大国有企业改制项目以及改制中遇到的重大问题。联席会议由以下人员组成：召集人：常务副市长陈宝根；参加人：副市长张道宏，副市长乔征，副市长杨广信，副市长李雪梅，副市长朱智生，副市长黄省身，市政府秘书长郭学民，市政府副秘书长毋晖，市国资委主任张普会，市财政局局长梁淑贞，市审计局局长石桂英，市国土资源局局长田党生，市监察局副局长周建文，市国资委副主任张志文，市劳动和社会保障局巡视员王耀文，市房屋管理局副局长张裕通，市工商局副局长郭怀玉。协调联席会议的日常工作由市国资委负责。
据《西安市人民政府办公厅关于调整西安市城区旧村改造工作领导小组的通知》（市政办发〔2005〕62号·2005年3月31日），其调整后的组成人员名单如下：组长：西安市市长孙清云；副组长：常务副市长陈宝根，副市长乔征，副市长杨广信；成员：市政府副秘书长毋晖，市政府副秘书长、市城管执法局局长张建政，市政府副秘书长李小六，市委政研室副主任靳秀珍，市发展和改革委员会主任刘维健，市公安局副局长吴金彪，市监察局局长马新凯，市民政局局长杜锁强，市财政局局长梁淑贞，市劳动和社会保障局局长张平均，市国土资源局局长田党生，市规划局局长和红星，市城乡建设委员会主任史健生，市城乡建设委员会副主任卫勃，市市政管理委员会主任雷英杰，市农业局局长张宁，市国资委主任张普会，市信访局局长高莉，市法制局局长郝福京，市房管局局长延锡铭，市市容园林局局长田高社，市政府研究室副主任崔玉凤，市城管执法局副局长吕强，市地税局副局长仲瑞智，新城区区长赵长春，碑林区区长史晓红，莲湖区区长丁玉萍，雁塔区区长杨殿钟，未央区区长郭大为，灞桥区区长何元。领导小组下设办公室，负责领导小组的日常工作，办公室主任由卫勃同志兼任。各区政府也要成立相应的工作领导机构。
