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湖北省武汉市人民政府


武汉市城镇物业管理办法
武汉市人民政府


第一章 总则
第一条 为提高物业管理水平，推进物业管理的社会化和专业化，改善城镇居民的生活、工作环境，根据国家及省有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市城镇建筑物及其附属设施的物业管理，适用本办法。
本办法所称物业管理，指具备资质条件的物业管理企业，接受物业产权人、使用人的委托，按合同约定，对受托管理的建筑物及其附属设施进行维修、养护，以及提供与之相关服务的行为。
第三条 物业管理企业从事物业管理服务，应当坚持诚实信用原则，恪守职业道德。
第四条 市房地产管理局是本市城镇物业行政管理的归口管理部门。
区县房地产管理局负责各自辖区的物业行政管理。
其他有关行政管理部门，按各自职责对物业管理进行指导和监督。

第二章 物业产权人、使用人
第五条 单位和个人购买或租用已实施物业管理的房屋，应当书面承诺物业管理合同，依法享受相应权利，承担相应义务。
第六条 住宅小区应当按规定成立住宅小区管理委员会，选聘物业管理企业实施物业管理。
住宅小区以外的高层建筑，使用人可以成立业主管理委员会，选聘物业管理企业实施物业管理。
第七条 住宅小区管理委员会、业主管理委员会委托物业管理企业从事物业管理服务，应充分考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，并事先广泛征求物业产权人、使用人的意见。
第八条 住宅小区管理委员会、业主管理委员会应当支持物业管理企业从事物业管理，共同维护物业管理范围内的生活秩序，创造干净、文明、整洁的生活环境。

第三章 物业管理企业
第九条 物业管理企业分为专营企业与兼营企业。专营企业，是指以物业管理为主营项目，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，能独立承担民事责任，具有企业法人资格的企业。兼营企业，是指以其他经营项目为主，兼营物业管理，或者不能独立承担民事责任，不具备企业法人资格
的分支机构。
第十条 组建物业管理企业必须具备以下条件：
（一）有法定的注册资金；
（二）有合法的物业管理章程；
（三）有固定合法的经营场所；
（四）有健全的组织机构和与其经营相适应的管理专业技术人员。
第十一条 物业管理企业资质等级类别和标准，按国家规定执行。
物业管理企业应在取得工商营业执照之日起的两个月内，到房地产行政管理部门申请资质审查和确定企业资质等级，领取物业管理企业资质等级证书，凭证管理。
物业管理企业只能从事与其企业资质等级相适应的物业管理。
第十二条 物业管理企业申请核定资质等级，应提供下列资料：
（一）工商营业执照；
（二）管理章程；
（三）专业技术人员文化程度及职称的证件；
（四）从事物业管理的工作报告；
（五）法定代表人身份证明；
（六）注册资本证明及物业经营财务报表。
第十三条 物业管理企业应当按市房地产行政管理部门的规定，申请办理物业管理企业年审手续。
第十四条 物业管理企业享有下列权利：
（一）根据有关法律、法规和本办法，制定有关物业管理的制度；
（二）按规定和约定收取管理服务费用；
（三）劝阻、制止违章行为；
（四）选聘专营公司承担专项业务；
（五）要求委托人协助搞好物业管理。
第十五条 物业管理企业应当履行下列义务：
（一）全面履行物业管理合同；
（二）接受委托人的监督，定期报告工作；
（三）将重大管理措施提交委托人审议通过；
（四）接受行业及有关部门的指导、监督和检查；
（五）依法缴纳税费。
第十六条 物业管理企业享受发展第三产业的优惠政策。

第四章 物业管理
第十七条 物业管理企业可以受托为物业产权人、使用人提供公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性质的服务，提供代收代缴房租和水电、煤气、电话、有线电视费等公用代办性质的服务，以及根据物业产权人、使用人个人需要提供的特约服务。
第十八条 开发建设单位在住宅小区移交前应当按规定委托物业管理企业或自行对该小区实行前期物业管理，委托期届满，由住宅小区管理委员会续聘或者另聘物业管理企业继续管理。
第十九条 物业管理企业受托从事物业管理，应当与委托人签订物业管理合同。
物业管理合同应当包括下列内容：
（一）管理服务项目和标准；
（二）管理权限和期限；
（三）管理服务收费标准和方式；
（四）违约责任；
（五）双方的其他约定。
物业管理合同应报物业所在地的区县房地产行政管理部门备案。
物业管理合同的规范文本，由市房地产行政管理部门统一印制。
第二十条 物业管理企业应当公开物业管理项目及相关规定，依法合理收费，并开展优质服务。
物业所有人、使用人应当支持物业管理企业按约定从事物业管理。
第二十一条 物业管理企业有权根据物业管理需要，向委托人查阅使用下列资料：
（一）物业规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）地下管网图；
（四）质量验收资料；
（五）其他必要的资料。
第二十二条 供电、供水、供气、电信、市政等部门在已实施物业管理范围内进行专业施工，应事先通知物业管理企业，并负责恢复原状；造成损失的，应按规定予以赔偿。
物业管理企业按合同约定对受托管理范围的公共设施实行维修、养护，应事先征得专业部门同意，并接受专业部门的指导。
第二十三条 物业管理企业聘请有关专业公司承担管理服务工作，与委托人原签订的物业管理合同中的责任不随之转移。
第二十四条 物业管理企业收取物业管理费用，应当遵循合法、公开及与物业所有人、使用人的承受能力相适应的原则。
第二十五条 物业管理服务收费，按不同物业管理服务项目，分别实行政府定价、政策指导价和议价。
下列物业管理服务项目实行政府定价或政府指导价：
（一）公共卫生清扫保洁；
（二）公用设施维护、养护；
（三）公共绿化；
（四）保安；
（五）代收代缴水电、煤气、有线电视、电话费；
（六）物价部门规定的其他经营项目。
为满足物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除物价部门有统一规定的外，收费标准由双方议定。
第二十六条 物业管理企业按约定对房屋及其附属设施和公用设施进行维修与养护的费用，分户门内的部分由物业所有人、使用人承担，分户门外的部分按有关规定承担。
第二十七条 物业管理企业应当将物业收费标准和对公共部位及设施进行维修、养护的收支情况公布于众，接受社会和有关部门的监督。

第五章 罚则
第二十八条 未取得工商营业执照从事物业管理，由工商行政管理部门依法予以处罚。
第二十九条 物业管理企业不按规定申请审定企业资质等级和不按审定的企业资质等级从事物业管理服务，由房地产行政管理部门责令限期整改；逾期仍不整改的，提请工商行政主管部门吊销营业执照。
第三十条 物业管理企业在从事物业管理服务中违章收费，由物价管理部门依照有关规定予以处罚。
第三十一条 物业管理企业不履行物业管理合同或管理不善，造成物业管理范围内居住、使用环境状况恶化，按约定承担相应责任，并由房地产行政管理部门给予警告、责令限期整改、降低资质等级或吊销资质等级证书。
第三十二条 物业产权人和使用人有下列行为之一，物业管理企业有权劝阻制止，并提请有关部门依法处理：
（一）擅自占用公共场地或改变其用途的；
（二）擅自改变房屋结构、用途、外观，损毁设施、设备，危及房屋安全及设施、设备正常使用功能的；
（三）私搭乱建，在房屋共用部位乱堆乱放，破坏或污染环境的。
第三十三条 对依本办法作出的行政处罚决定不服，可依法申请行政复议或提请行政诉讼；逾期不申请复议、不提起行政诉讼，又拒不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚的部门申请人民法院强制执行。

第六章 附则
第三十四条 本办法由市房地产行政管理部门负责解释。
第三十五条 本办法自发布之日起施行。



1996年10月24日
国家环境保护总局


国家环境保护总局办公厅文件

环办〔2004〕101号




关于加强自然保护区管理有关问题的通知


各省、自治区、直辖市环境保护局（厅）：

　　近年来，各级环保部门在自然保护区综合管理方面做了大量工作，促进了我国自然保护区事业健康发展。但自然保护区建设和管理面临一些新情况、新问题。为了进一步加强自然保护区综合管理，现就有关问题通知如下：

　　一、切实强化涉及自然保护区建设项目的监督管理。近年来，各种开发和建设活动对自然保护区形成了很大冲击，有的甚至造成了保护区功能和主要保护对象的严重破坏。各地要严格遵守《中华人民共和国自然保护区条例》的有关规定，不得在自然保护区核心区和缓冲区内开展旅游和生产经营活动。经国家批准的重点建设项目，因自然条件限制，确需通过或占用自然保护区的，必须按照《国家级自然保护区范围调整和功能区调整及更改名称管理规定》，履行有关调整的论证、报批程序。地方级自然保护区调整也要参照上述规定执行。涉及自然保护区的建设项目，在进行环境影响评价时，应编写专门章节，就项目对保护区结构功能、保护对象及价值的影响作出预测，提出保护方案，根据影响大小由开发建设单位落实有关保护、恢复和补偿措施。涉及国家级自然保护区的地方建设项目，环评报告书审批前，必须征得我局同意；涉及地方级自然保护区的地方建设项目，省级环保部门要对环境影响报告书进行严格审查。

　　二、建立和完善自然保护区评审机制。评审是自然保护区综合管理的重要制度，目前绝大部分省、自治区、直辖市都建立了省级自然保护区评审委员会，并正常运转，使自然保护区的建立进一步规范化、科学化，质量不断提高。但个别地方至今尚未建立省级自然保护区评审机制，使得环保部门综合管理的作用难以发挥，相关省区应积极协调有关部门尽快建立和健全评审机制。已经建立自然保护区评审机制的，应进一步完善工作制度和评审标准，确保新建的自然保护区的质量和水平。未经省级自然保护区评审委员会评审通过，不得新建省级自然保护区，也不得申报建立国家级自然保护区。

　　三、加强对自然保护区的管理和指导，稳定自然保护区部门管理权属关系。各级环保部门在加强自然保护区综合管理的同时，从抢救性保护和试点示范的角度，归口管理了一批自然保护区，并为这些保护区的建设和管理付出了很大努力。但目前一些地方出现未经请示、协商，随意改变个别自然保护区隶属管理关系的动议，一旦处理不当，将严重影响环保部门自然保护区工作者的积极性，削弱环保部门的职能，产生严重负面影响。因此，各地一定要严格执行国家环保总局等七部门联合发布的《关于进一步加强自然保护区建设和管理工作的通知》（环发〔2002〕163号）精神，不得随意改变自然保护区的管理权属。如遇有关情况，应及时向我局报告。确需改变管理权属关系的环保系统国家级自然保护区，必须报我局同意。

　　四、加强自然保护区管理工作的监督检查。各级环保部门要按照《中华人民共和国自然保护区条例》等规定，认真履行综合监管职责，建立并完善自然保护区管理工作监督检查制度，加强对本辖区内自然保护区管理工作的指导和监督检查，分析自然保护区的保护状况和存在问题，解决保护区管理机构工作中面临的实际困难，对于各种威胁和破坏自然保护区及其保护对象的违法犯罪行为，要会同有关部门依法严肃查处。对于因管理不善造成资源破坏的自然保护区，要亮黄牌警告，并要求限期整改。

　　二○○四年十一月十二日