贵阳市超期建设工程项目处置暂行规定
贵州省贵阳市人民政府
贵阳市超期建设工程项目处置暂行规定
（2003年11月3日贵阳市人民政府常务会议审议通过 2003年11月17日贵阳市人民政府令第125号公布）
第一章 总则
第一条 为进一步整顿和规范建筑市场和房地产市场秩序，保障城市规划的顺利实施，加快超期建设工程项目的处置工作，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市市容和环境卫生管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本市行政区域内超期建设工程项目的处置，适用本规定。
本规定所称超期建设工程项目是指具有下列情形之一的建设工程：
（一）依法取得《建筑工程施工许可证》，已动工开发建设面积超过已批准的规划方案确定的建设总面积的三分之一，或者已投资额超过总投资额的25％，且未经批准中止开发建设达12个月以上的建设工程项目；
（二）超过《建设工程规划许可证》有效期限未办理延期手续的建设工程项目；
（三）超过建设行政主管部门核发的《建筑工程施工许可证》有效期或者规定期限，未办理延期手续的建设工程；因故中止建设，建设单位又未在中止之日起1个月内，向颁发施工许可证的机关书面报告的建设工程项目。
经认定为闲置用地和其他情况的，按有关法律、法规处理。
第三条 市、县（市）人民政府建设、规划、国土、房管等有关行政主管部门按照职责负责超期建设工程项目的调查、处置和监督管理工作。
第四条 市建设、规划、房管等行政管理部门应当建立超期建设工程项目检查制度，定期开展检查。单位和个人有权对超期建设工程项目向有关部门举报和反映情况。
第二章 超期建设工程项目的认定和处置
第五条 超期建设工程项目由市、县（市）规划、建设行政主管部门认定。认定和处置超期建设工程项目以规划行政主管部门核发的《建设工程规划许可证》的建设项目为单位。
第六条 市、县（市）规划、建设行政主管部门开展超期建设工程项目调查工作，可以采取下列措施：
（一）询问当事人及其他证人；
（二）现场勘测、拍照、摄像；
（三）查阅、复制被调查单位、施工单位的有关建设工程审批文件、施工记录和有关资料；
（四）要求被调查单位就有关超期建设问题作出说明；
（五）要求政府相关职能部门提供有关文件、资料。
第七条 市、县（市）规划、建设行政主管部门开展超期建设工程项目调查时，应当向建设单位发出超期建设工程项目调查通知书。
建设单位应当自超期建设工程项目调查通知书送达之日起15日内将建设情况及其有关资料，书面报送调查部门。
第八条 市、县（市）规划、建设行政主管部门应当对经调查认定的超期建设工程项目，向建设单位送达超期建设工程项目认定通知书。
建设单位自超期建设工程项目认定通知书送达之日起30日内，按照本规定第九条规定的方式，向超期建设工程项目认定机关提出超期建设工程项目处置方式申请。
市、县（市）规划、建设行政主管部门可以根据超期建设工程项目的具体情况，拟订超期建设工程项目处置方案，处置方案经市、县（市）人民政府批准后，由市、县（市）规划、建设行政主管部门组织实施并向建设单位送达超期建设工程项目处置决定书。
超期建设工程项目已进入司法程序处置的，按照司法程序处置。
超期建设工程项目依法设立抵押权登记的，规划、建设行政主管部门在拟订处置方案时，应当依法通知抵押权人参与。
第九条 超期建设工程项目的处置方式：
（一）建设临时公共绿地等公共设施；
（二）修改规划和设计方案，按现状竣工；
（三）对主体已竣工的工程进行外装修，清理施工现场，绿化、美化建设工程范围内的环境；
（四）具备条件的，经装饰后作为临时经营场所；
（五）对外招租，由承租人装饰使用；
（六）转让给其他建设单位续建；
（七）原建设单位申请续建；
（八）在规定期限内盘活超期建设工程项目的其他处置方式。
以上处置方式均应当按国家法定基本建设程序办理。
第十条 按照本规定第九条第（七）项规定处置的超期建设工程项目，原建设单位申请续建的，按照以下程序办理：
（一）建设单位应当自超期建设工程项目处置决定书送达之日起30日内，向超期建设工程项目认定机关提交施工计划、资金证明等相关资料。
（二）受理机关应当对继续建设的施工计划、竣工时限和资金证明等资料进行审查，并在15日内提出审查意见，报市、县（市）人民政府批准，与建设单位签订规范的合同文本，约定竣工期限、违约责任，方可实施。
超期建设工程项目属房地产开发项目的，商品房预售款实行专户储存、专款专用，由有关部门实施监管，确保资金用于项目建设。
第十一条 按本规定第九条（一）（二）（三）（四）（五）（六）（八）项规定处置的超期建设工程项目，建设单位应当在超期建设工程项目处置决定书送达之日起30日内，与超期建设项目认定机关签订规范的合同文本后实施。
第十二条 建设单位在超期建设工程项目认定书送达之日起30日内，未向超期建设工程项目认定机关提出处置方式申请的，或经审查申请处置方式不合理，无法实施的，或提供虚假资金证明及相关资料的，由超期建设工程项目认定机关报市、县（市）人民政府批准，实施强制处置。
第十三条 强制处置包括下列方式：
（一）严重影响城市景观、不符合城市容貌标准的超期建设工程项目，由城市管理行政执法机关会同规划行政主管部门，依据《城市市容和环境卫生管理条例》第三十七条的规定，责令有关单位和个人限期改造或者拆除；逾期未改造或者未拆除的，经市、县（市）人民政府批准，由城市管理行政执法机关组织强制拆除，并可处以罚款。
（二）严重违反规划法律、法规或者经法定鉴定机构鉴定为危险建筑物且无改造价值的超期建设工程，由城市管理行政执法机关等有关部门依法实施拆除。
（三）除本条第（一）、（二）项处置情形之外的超期建设工程项目，超期建设工程项目认定机关可以报市、县（市）人民政府批准，指定有资质的中介机构代为处置。
第十四条 代为处置的超期建设工程项目，应当依法进行质量检测和鉴定，符合条件的方可代为处置，不符合条件的按照国家有关法律、法规处理。
第十五条 代为处置包括：
（一）将代为处置的超期建设工程项目经评估后通过市场化运作，转让产权或开发权由受转让人进行建设或者使用；
（二）由政府投资建设公共设施。
第十六条 代为处置按下列程序进行：
（一）超期建设工程项目认定机关委托有资质的中介机构代为处置；
（二）受委托的中介机构向超期建设工程项目建设单位送达代为处置通知书；
（三）代为处置机构应当选择有资质的评估机构进行超期建设工程项目的价值评估，受委托的评估机构应当在规定期限内出具评估报告，并报有关部门备案；
（四）评估报告予以公告，征询意见，时限为10天，有异议的，由房地产评估管理部门裁决，若异议成立，应当由有资质的评估机构重新组织评估；
（五）代为处置机构提出超期建设工程项目的代为处置方案或安排使用方案，报市、县（市）人民政府批准；
（六）产权转让的，按市场运作方式进行；安排使用的，通过房地产市场向社会公开招商；
（七）超期建设工程项目安排使用的，新投资者向代为处置机构申报安排使用计划书，内容包括投资用途、投资预算、资金来源、使用年限、收益回报和营运管理等，并与代为处置机构签订协议。
第十七条 超期建设工程项目代为处置后的转让款或者使用费，应扣除税费、质量检测和鉴定费、评估费、拍卖费、代为处置费等费用后，依法退还建设单位。处置后建设单位应当依法偿还该项目发生的有关债务，由有关部门负责监管；有异议的，按司法程序解决。
第十八条 超期建设工程项目代为处置费收取标准，由代为处置机构报价格部门审核后公布执行。
第十九条 代为处置机构应当向社会公开办事程序，建立严格的监督管理制度，依法接受有关部门以及当事人的监督。
第二十条 市、县（市）规划、建设行政主管部门应当对行政区域范围区的超期建设工程项目逐个调查、分类、编号，建立项目档案，监督处置方案的实施。
第二十一条 新报建的房地产项目，土地、规划、建设和房地产开发行政主管部门应当以规范的合同文本约定开工和竣工期限及违约责任。
第二十二条 有超期建设工程项目的建设单位，在未恢复施工或者未处置完毕前，政府各有关部门不再受理其办理的以下事项：
（一）规划行政主管部门不再受理其新项目选址、报建手续；
（二）建设行政主管部门不再受理其新建设项目建设手续；
（三）房产行政主管部门不再受理其设立抵押登记，不再受理其进行房地产交易和产权交易；
（四）土地行政主管部门不再办理其参与土地竞买和以其他方式取得土地使用权。
第二十三条 超期建设工程项目的建设单位属房地产开发企业的，在未恢复施工或者未处置完毕的，建设行政主管部门对房地产开发企业资质不予年检。
第二十四条 市、县（市）各有关行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第三章 附则
第二十五条 本规定自二○○三年十二月十八日起施行。
东方资产管理公司广州办事处诉广东万家乐集团公司等保函垫款合同纠纷案
注：
1、本文作者唐青林，中国人民大学法学硕士，北京中伦金通律师事务所律师，主攻公司法。擅长办理公司法律业务，包括公司设立；公司并购重组；公司合并、分立；公司股权变更、分割；公司股权诉讼；股东权益保护等。联系方式：lawyer3721@163.com，13366687472（北京）。
2、本文摘自《新公司法理论与律师实务》（项先权博士主编，国家知识产权局知识产权出版社，2006年出版）。
【案情简介】
上诉人：广东万家乐集团公司。
被上诉人：中国东方资产管理公司。
１９９７年６月２０日，中国银行顺德支行（下称顺德中行）与广东万家乐集团公司（以下简称万家乐集团）签订一份《保函垫款合同》，约定万家乐集团为其下属企业广东珠江制冷设备厂向顺德中行申请支付１３９万美元的垫款，年利率１２％，从１９９７年６月２１日起计息；万家乐集团保证于１９９９年５月前还清本息。广东万家乐股份有限公司（下简称万家乐股份公司）以保证人身份在该合同上盖章，并于同日向顺德中行出具了一份《不可撤销的担保书》，承诺对上述垫款本金１３９万美元及利息、复息、罚息、实现债权的费用等承担不可撤销的连带责任保证。合同签订后，顺德中行为万家乐集团垫付了１３９万美元。１９９９年５月１７日，顺德中行致函万家乐集团、万家乐股份公司，要求于同年５月２０日前清偿上述垫款本息。万家乐集团、万家乐股份公司分别在该函上盖章确认。贷款期限届满后，经顺德中行多次催收，万家乐集团一直不能按期还款，万家乐股份公司也未履行担保义务。２０００年６月１６日，顺德中行将上述债权转让给中国东方资产管理公司（下简称东方资产公司），并于同年６月２９日以公证方式通过广州市速递公司将债权转让情况通知了万家乐集团、万家乐股份公司。２００２年１月２９日，东方资产公司在《南方日报》Ｃ２版上就上述债权向万家乐集团、万家乐股份公司进行了公告催收。同年２月２８日，万家乐股份公司向顺德中行出具一份《担保确认函》，对上述担保行为予以确认。但万家乐集团、万家乐股份公司后仍未履行其应承担的义务，尚欠东方资产公司为其垫付的款项本金１３９万美元及相应的利息。２００２年８月２７日，东方资产公司向广东省佛山市中级法院提起诉讼，请求判令：万家乐集团偿还本金１３９万美元及利息７２８１９９．９０美元（暂计至２００２年８月２６日止）；万家乐股份公司对上述债务承担连带清偿责任；本案诉讼费由万家乐集团、万家乐股份公司承担。
１９９６年至１９９８年期间，万家乐股份公司在《证券时报》上公告其年度报告，披露了万家乐集团是万家乐股份公司的主要股东之一。
顺德中行、东方资产公司均系经中国人民银行批准设立的金融机构，具有外汇借贷经营权。
【法院审理及判决】
佛山市中级法院审理认为：本案系保函垫款合同纠纷。顺德中行与万家乐集团、万家乐股份公司签订的《保函垫款合同》，除利率条款高于中国人民银行允许上浮幅度无效外，其余条款是双方当事人真实意思表示，符合国家有关法律法规的规定，合法有效，应受法律保护。万家乐集团在期限届满后经顺德中行催收仍未还款，负有违约责任，应依法向顺德中行偿还借款本息。原债权人顺德中行于１９９９年５月１７日致函万家乐集团、万家乐股份公司，要求在同年５月２０日前清偿上述垫款本息，而万家乐集团、万家乐股份公司分别在该函上盖章确认。顺德中行于２０００年６月１６日将上述合同的权利全部转让给东方资产公司，并于同年６月１９日以公证方式通过广州市速递公司将债权转让情况通知了债务人万家乐集团、万家乐股份公司。东方资产公司于２００２年１月２９日在全国有影响的报纸上发布催收债权公告，可以认定诉讼时效中断，东方资产公司于同年８月向法院起诉，并未超过法定两年诉讼时效。因债权转让对债务人发生了法律效力，东方资产公司已依法取得顺德中行的上述债权，万家乐集团应直接向东方资产公司清偿上述保函垫款合同项下的垫款本息。万家乐股份公司在订有保证条款的《保函垫款合同》上以保证人身份盖章，并向顺德中行出具了《不可撤销的担保函》，保证合同已成立。但因万家乐集团是万家乐股份公司的主要股东之一，万家乐股份公司为其股东万家乐集团债务提供保证，违反了《公司法》第６０条“董事、经理不得以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保”的强制性规定，保证合同无效。万家乐股份公司明知万家乐集团是其股东仍然为之提供担保，对担保合同的无效显然负有过错，依法应对债权人的经济损失承担相应的赔偿责任。顺德中行虽然也可以知道万家乐集团是万家乐股份公司的股东这一事实，但其对造成担保合同无效并无过错，其将其债权转让给东方资产公司，并已通知了保证人万家乐股份公司，故万家乐股份公司应依法向东方资产公司承担连带赔偿责任。保证人万家乐股份公司因无效担保合同向东方资产公司承担赔偿责任后，可向债务人万家乐集团追偿。遂依照《民法通则》第８４条、第８８条、第９０条、第１０６条、第１０８条、第１１２条，《公司法》第６０条、最高人民法院《关于适用〈担保法〉解释》第４条、第７条、第９条，最高人民法院《关于审理金融资产管理公司案件适用法律若干问题的规定》第６条第１款、第１０条之规定，判决：万家乐集团支付东方资产公司垫款本金１３９万美元及相应利息；万家乐股份公司对万家乐集团上述债务负连带赔偿责任；诉讼费用由万家乐集团负担，万家乐股份公司负连带赔偿责任。
一审判决后，万家乐股份公司不服，上诉于广东省高级人民法院。
广东省高院审理认为：顺德中行与万家乐集团、万家乐股份公司签订的《保函垫款合同》，除利率条款应确认无效，以及万家乐股份公司为其股东万家乐集团提供保证的条款和作为合同附件的《不可撤销的担保函》，因违反我国《公司法》第６０条“董事、经理不得以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保”规定也应确认无效外，其余条款内容合法，当事人意思表示真实，依法应确认有效。万家乐集团行为已构成违约，应向顺德中行偿还借款本息。东方资产公司已依法取得顺德中行的债权，万家乐集团应向东方资产公司清偿上述借款的本息。万家乐股份公司为其股东万家乐集团提供担保致担保合同被认定无效存在过错，顺德中行作为原债权人在签订合同时应当知道万家乐股份公司、万家乐集团之间的股东投资关系，仍接受万家乐股份公司提供的保证，顺德中行对担保合同的无效亦有过错，依据最高人民法院《关于适用〈担保法〉解释》第７条“主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的……债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一”规定，万家乐股份公司应就万家乐集团不能清偿部分承担５０％的赔偿责任。万家乐股份公司因无效担保合同向东方资产公司承担赔偿责任后，可向万家乐集团追偿。综上，万家乐股份公司上诉理由成立，应予支持。
【律师点评】
本案为股份公司为其股东债务提供担保的典型案例，主要涉及公司可否为其股东提供担保的法律问题。由于旧公司法第六十条的含糊规定，在这个问题上历来存有很大争议，不知法律到底是禁止在任何情况下公司向股东提供担保，还是仅限制董事、经理在没有授权情况下向股东担保？这次公司法修改之后，彻底解决了这一问题。公司法第十六条详细规定了对股东和实际控制人担保的法定程序，其实也就是准许了公司对股东提供担保的行为。从新法的规定可以看出，法律虽然允许了公司向股东和实际控制人提供担保，但却规定了严格的法定程序：其一，严格限定了担保的批准机构只能是股东会或者股东大会。一般情况下，公司章程可以根据经营的需要，将为他人提供担保的决策权授予股东（大）会或者董事会。为他人提供担保数额较大的，可以授权由股东（大）会作出决议；数额较小的，可以授权由董事会作出决议。但公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会作出决议。其二，在股东（大）会对于为股东或者实际控制人担保作出决议时，该关联股东或实际控制人应当回避表决。这样规定主要是为了维护股东大会决议的公正性，避免表决事项所涉及的股东，特别是控股股东滥用资本多数决的原则，以公司决议的方式谋求与公司利益不符的股东或实际控制人自己的利益，损害公司和其他股东的利益。公司违反这一规定，强行表决的，股东可以依法向人民法院提起决议无效之诉。不过股东（大）会就公司为股东或实际控制人提供担保作出表决时，采用的是普通决议方式，由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过即可。其三，对于上市公司来说，公司为股东或者实际控制人提供担保的，还要满足第一百二十二条的规定，即上市公司在一年内购买、出售重大资产或者担保金额超过公司资产总额百分之三十的，应当由股东大会作出决议，并经出席会议的股东所持表决权的三分之二以上通过。除此之外，考虑到上市公司高度的开放性，这条的修改并不影响中国证监会通过部门规章限制上市公司对其股东及实际控制人进行担保的行为。
注：
1、本文作者唐青林，中国人民大学法学硕士，北京中伦金通律师事务所律师，主攻公司法。擅长办理公司法律业务，包括公司设立；公司并购重组；公司合并、分立；公司股权变更、分割；公司股权诉讼；股东权益保护等。联系方式：lawyer3721@163.com，13366687472（北京）。
2、本文摘自《新公司法理论与律师实务》（项先权博士主编，国家知识产权局知识产权出版社，2006年出版）。
